Ab 2018 gilt ein neues Bauvertragsrecht
12.02.2018
Mit dem neuen Verbraucherbauvertrag gehen einige für Bauherren positive Änderungen einher.
Malerarbeiten sind gut geeignet, um sie in Eigenleistung zu erledigen und damit Geld zu sparen.
Durch die Unterschrift auf dem Verbraucherbauvertrag gehen beide Parteien zahlreiche Pflichten ein. So hat der Bauherr beispielsweise ein Jahr Widerrufsrecht, wenn der Bauunternehmer nicht über sein Widerrufsrecht aufklärt.
Für Bauherren bringt das neue Baurecht einige positive Veränderungen mit sich. Nach altem Baurecht hatten Bauherren weniger Rechte. Mit den Themen Einzugstermin, Abschlagszahlung oder Baubeschreibung gab es allzu oft Probleme mit den Handwerkern. Alle, die jetzt einen Umbau oder einen kompletten Neubau beauftragen, profitieren vom neuen Baurecht, das eine Art Verbraucherschutz darstellt. Bauherren haben nach dem neuen Gesetz nun Anspruch auf eine aussagekräftige und detaillierte Baubeschreibung. So kann er Materialqualität und eventuelle Zusatzkosten besser einschätzen. Darüber hinaus muss das bauausführende Unternehmen einen verbindlichen Fertigstellungstermin festlegen. Kommt es dann zu Verzögerungen, hat der Bauherr künftig Anspruch auf Schadenersatz. Auch wichtige Bauunterlagen müssen dem Bauherrn ab 2018 zugänglich sein.
Bauherren wollen häufig Eigenleistung erbringen
Eigenleistungen sind in all jenen Bereichen besonders effizient, wo der Lohnanteil hoch und die Materialaufwendungen gering sind. Allerdings ist nicht jede Arbeit für Selbermacher geeignet. Bei einigen Leistungen ist ganz spezifisches Fachwissen zu Bauvorschriften und Regelwerken notwendig, das die wenigsten Bauherren haben. So sollten statische Gewerke oder die Installation von Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen Fachbetriebe übernehmen. Arbeiten, wie das Schleifen und Spachteln von Trockenbauwänden oder Malerarbeiten, sind sehr zeitintensiv, und von jedem Heimwerker machbar. Hier hat der Bauherr erhebliches Einsparpotenzial. Damit diese Arbeiten dem Bauherrn zügig von der Hand gehen, sollte er großen Wert auf gutes Werkzeug legen. Das Werkzeug muss den Anforderungen entsprechen und sollte größeren oder längeren Belastungen problemlos standhalten können.
Neu – der Verbraucherbauvertrag
Beim Verbraucherbauvertrag handelt es sich um eine besondere Form des Werkvertrags, der in den §§ 631 bis 651 im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt ist. Für den Verbraucherbauvertrag gelten gemäß § 650i bis 650n Bürgerliches Gesetzbuch spezielle Schutzvorschriften, wenn der Bauherr Verbraucher ist. Das Gesetz definiert einen Verbraucherbauvertrag wie folgt:
„ein Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher, durch den ein Unternehmen zum Bau eines neuen Gebäudes oder zu erheblichen Umbaumaßnahmen an bestehenden Gebäuden verpflichtet wird“.
Verpflichtend: die Baubeschreibung
Bevor es zu einem Vertragsabschluss zwischen Bauherr und Bauunternehmer kommt, ist das Bauunternehmen dazu verpflichtet, den Bauherrn verbindlich über die geplanten Arbeiten zu informieren. In der ausführlichen Baubeschreibung sind wesentliche Eigenschaften des Gewerkes darzustellen. Darüber hinaus muss der Bauunternehmer verbindliche Angaben zum Fertigstellungszeitpunkt machen. Kommt es anschließend dennoch zu Verzögerungen, hat der Bauherr den Vorteil, eine entsprechende Handhabe gegenüber dem Bauunternehmen zu haben. Es bietet sich an, klare Zwischenfristen vertraglich zu vereinbaren, die mit Vertragsstrafen belegt sind. Die Baubeschreibung muss vor Vertragsschluss vorliegen und ist Vertragsinhalt des Verbraucherbauvertrages.
Eigenleistungen genau festlegen
Was Bauherren ebenfalls in der Baubeschreibung fixieren sollten, sind die Eigenleistungen. So können diese Leistungen besser in die Planung für den gesamten Bauablauf und auch die Fristen miteinfließen. Dabei muss der Bauherr wissen, dass er für die Eigenleistungen keinen Anspruch auf Mängelbeseitigung oder Gewährleistung hat. Das gilt auch für Folgeschäden.
Abschlagszahlungen und Sicherheiten
Verlangt der Bauunternehmer Abschlagszahlungen, so darf der Gesamtbetrag dieser Geldleistungen 90 Prozent des vertraglichen Gesamtpreises nicht übersteigen. Die Restsumme ist erst mit der Schlussrechnung zu bezahlen. Nach dem neuen Baurecht muss der Bauherr nur noch bis zur Höhe der nächsten Abschlagszahlung oder 20 Prozent der vereinbarten Vergütung als Sicherheitsleistung erbringen. Dadurch hat der Bauunternehmer keine 100-prozentige Sicherheit mehr. Die Sicherheiten hinterlegt der Bauherr beispielsweise durch eine Garantie oder das Zahlungsversprechen eines Kreditinstituts oder Kreditversicherers. Die AGB des Bauunternehmers dürfen diese Regelungen nicht zum Nachteil des Bauherrn verändern.
Das Widerrufsrecht im Verbraucherbauvertrag
Eine wesentliche Änderung des Bauvertragsrechts betrifft das neue Widerrufsrecht für Bauherren, das in § 356 e Bürgerliches Gesetzbuch geregelt ist. Enthält der Vertrag eine korrekte Widerrufsbelehrung beträgt die Frist 14 Tage. Enthält der Verbraucherbauvertrag keine Widerrufsbelehrung, gilt eine Frist von einem Jahr. Der Unternehmer hat hier eine Belehrungspflicht gegenüber seinem Kunden, die in Artikel 240 Absatz 3 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch (EGBGB) geregelt ist. Bauträgerverträge sind vom neuen Widerrufsrecht nicht betroffen.
Herausgabepflicht für Unterlagen
Der Bauunternehmer ist dazu verpflichtet, dem Bauherrn für Behörden notwendige Unterlagen rechtzeitig zur Verfügung zu stellen. Dabei braucht der Bauherr vor Baubeginn Nachweise, dass die Leistungen so erbracht werden, dass alle öffentlich-rechtlichen Vorschriften eingehalten sind. Außerdem sind nach Bauabschluss Unterlagen erforderlich, die vor den Behörden nachweisen, dass dies auch tatsächlich der Fall war. Diese Herausgabepflicht besteht auch gegenüber Dritten, wie dem Kreditgeber oder der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau). Damit es hier nicht zu Missverständnissen kommt, sollte im Vertrag genau vereinbart sein, welche Unterlagen der Bauunternehmer jeweils zur Verfügung stellen muss.
Abnahme und fingierte Abnahme
Im Verbraucherbauvertrag muss die Pflicht des Bauherren enthalten sein, das Werk am Ende abzunehmen. Kommt der Bauherr dann seiner Pflicht zur Abnahme nicht nach, kann der Bauunternehmer nach Fertigstellung eine angemessene Frist setzen und dann die Abnahme fingieren. Der Bauherr kann die Abnahme verweigern, indem er mindestens einen Mangel rügt. Eine Abnahmeverweigerung ohne die Angabe konkreter Mängel ist nicht mehr möglich. Der Bauunternehmer darf die Abnahme nur fingieren, wenn er den Bauherrn in Textform über die Folgen der Abnahmefiktion informiert hat. Dabei muss diese Information spezifisch erklären, welche Folgen die nicht erklärte Abnahme oder die verweigerte Abnahme ohne Mängelrüge hat. Der Bauherren Schutzbund hat das neue Bauvertragsrecht genauer unter die Lupe genommen und dazu eine Broschüre herausgebracht (Nummer 49 in der Liste).
Die Fälligkeit der Schlussrechnung
Die Schlussrechnung muss für den Bauherrn prüffähig sein. Das heißt, dass die Abnahme allein nicht mehr ausreicht als Fälligkeitsvoraussetzung für die Vergütung. Die Schlussrechnung muss alle erbrachten Leistungen in einer übersichtlichen Darstellung enthalten und für den Bauherrn nachvollziehbar sein. Erst dann erfüllt sich die Voraussetzung prüffähig zu sein. Bei begründeten Einwänden des Bauherren gegen die Prüffähigkeit der Rechnung, hat er 30 Tage nach Erhalt Zeit, diese Einwände vorzubringen.
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