Anschlussfinanzierung: Das sollten Immobilienbesitzer beachten
17.02.2020In den letzten Jahren sind die Zinsen für Baufinanzierungen massiv gesunken.
Wenn es um die eigene Baufinanzierung geht, ist stets Planung angebracht. Dies gilt auch für die spätere Anschlussfinanzierung. Bildquelle: @ Jesse Roberts / Unsplash.com
Die Zinsen für Baukredite befinden sich nach wie vor auf einem niedrigen Niveau. Bildquelle: @ Mauro Sbicego / Unsplash.com
Eine Entwicklung, welche die Nachfrage treibt. Und am Ende dazu führte, dass die Preise im Immobiliensektor gestiegen sind. Laut Analysen der Pfandbriefbanken, welche in den vdp Preisindex einfließen, sind die Preise in den letzten Jahren sehr deutlich gestiegen. Gut, wer zu Beginn des Sinkflugs zugeschlagen hat – und noch vertretbare Hauspreise vorfand.
Irgendwann läuft die Zinsbindung solcher Darlehen ab, eine Anschlussfinanzierung muss her. Wer 2011 sich seinen Baukredit hat auszahlen lassen, kann so langsam mit der Suche nach passenden Angeboten beginnen. Nicht zu spät mit der Angebotsübersicht zu beginnen ist ein wichtiger Tipp, wenn es um Anschlussfinanzierungen geht. Doch gibt es weitere Tricks, um günstig das Haus abzuzahlen? Grundsätzlich sollten nicht nur Verlängerungsangebote der Hausbank geprüft werden. Es kann sich auf jeden Fall lohnen, einen Blick über den Tellerrand zu werfen.
Frühzeitig um eine Anschlussfinanzierung kümmern
Dass irgendwann jede Finanzierung ausläuft, muss Eigenheimbesitzern klar sein. Es sollte allerdings nie so lange gewartet werden, bis der Termin für eine Entscheidung unmittelbar vor der Tür steht. Eigentümer, die sich früh mit diesem Thema beschäftigen, haben am Ende einen größeren Puffer und müssen die Auswahl der Anschlussfinanzierung nicht „übers Knie“ brechen.
Sich mit ausreichend Vorlaufzeit um die Finanzierung zu kümmern, ist einer der wesentlichen Aspekte hinsichtlich der Anschlussfinanzierung. Was heißt frühzeitig aber überhaupt? Einfach pauschal sechs Monate festzulegen, ist der falsche Weg.
Generell sollte sich gefragt werden, wieviel Zeit und Energie in die Suche nach neuen Finanzierungsoptionen investiert werden kann. Wie für die Erstfinanzierung der Immobilie muss auch bei der Anschlussfinanzierung alles stimmen. Ein Zeitfenster zwischen sechs Monaten und 12 Monaten ist durchaus angemessen. Aber: Es lohnt sich schon früher, einen ersten Blick auf Angebote der Banken zu werfen. Gerade in Niedrigzinsphasen können sich Eigenheimbesitzer mit einem Forward-Darlehen zinsgünstige Konditionen sichern.
Verlängerung oder Umschuldung?
Welche Möglichkeiten haben Hausbesitzer beim Thema Anschlussfinanzierung überhaupt? Grundsätzlich besteht die Möglichkeit der:
- Prolongation
- Umschuldung.
Unter einer Prolongation wird die Verlängerung des Darlehens bei der finanzierenden Bank verstanden. Umschuldungen gehen mit dem Wechsel des Kreditgebers einher. Wann welche Variante sinnvoll ist, hängt von den Rahmenbedingungen ab.
Sollte sich ein Hausbesitzer für den Bankwechsel entscheiden, bedeutet dies nämlich auch eine Übertragung der Grundschuld. Und damit sind noch einmal zusätzliche Kosten verbunden. Bedeutet im Umkehrschluss: Damit sich eine Umschuldung rechnet, muss sie günstiger sein. Letztlich läuft hier alles darauf hinaus, dass die Zinsen alle Kosten, welche mit der Umschuldung in Verbindung stehen, aufwiegen – und unterm Strich sogar noch ein Plus übrigbleibt. Sofern sich dieser Anspruch nicht erfüllen lässt, wirkt die Prolongation verlockender.
Tipp: Kreditnehmer müssen übrigens für die Umschuldung nicht erst warten, bis die Sollzinsbindung abgelaufen ist. Der Gesetzgeber hat im BGB eine Regelung verankert, mit welcher ein früher Ausstieg möglich ist. Die Bedingung ist nach § 489 BGB der Ablauf von 10 Jahren, gerechnet ab dem Zeitpunkt der vollständigen Auszahlung des Darlehens.
Die Zinsen sind in der Anschlussfinanzierung ein wesentlicher Aspekt. Allerdings dürfen Entscheidungen nicht ausschließlich auf diesem Aspekt beruhen. Eigenheimbesitzer, welche über Finanzierungsalternativen nachdenken, müssen verschiedene Punkte berücksichtigen.
Konditionen im Auge behalten
Grundsätzlich gelten für die Anschlussfinanzierung ähnliche Aussagen in Bezug auf die Darlehensauswahl wie in der Erstfinanzierung. Heißt: Die Konditionen spielen – neben den Zinsen – eine nicht minder große Rolle. Auf was kommt es im Detail an?
- Sondertilgung: Hierbei handelt es sich um die Möglichkeit, Tilgungsleistungen außerhalb des Ratenplans zu erbringen. Meist geht es um 5 Prozent der Schuldsumme. Leider ist diese Möglichkeit nicht bei jeder Bank kostenfrei. Kreditnehmer sollten diesen Aspekt auf jeden Fall prüfen.
- Tilgungsaussetzung: Gerade, wenn es mal knapp in der Kasse wird, kann eine kurzfristige Aussetzung der Tilgung helfen. Hier ist allerdings zu berücksichtigen, dass sich die Tilgungsphase damit auch verlängert.
- Tilgungsanpassung: Ermöglicht die Bank eine entsprechende Anpassung, ist das Darlehen sehr viel flexibler als andere Kredite. Gerade, wenn mittelfristig berufliche Veränderungen anstehen, kann dieser Punkt nützlich sein.
Tipps für eine erfolgreiche Umschuldung
Damit die Anschlussfinanzierung nicht zum Groschengrab wird, müssen alle Aspekte stimmen. Das allgemeine Zinsniveau bzw. die Entwicklung am Pfandbriefmarkt kann allerdings kein Kreditnehmer beeinflussen. Als Faustregel gilt, dass bei einem niedrigen Zinsniveau die Zinsbindungsfrist eher in die Länge gezogen wird.
Ein sehr wichtiger Aspekt sind übrigens die Zinsen für die Forward-Phase bei den gleichnamigen Darlehen. Hierüber kann zwar früh ein günstiger Zins „fixiert“ werden. Allerdings muss in die Rechnung auch der Forward-Zins einfließen. Ab einem bestimmten Punkt rechnet sich dieses Konstrukt unter Umständen nicht mehr.
Tipp: Wer ein Umschuldungsangebot in den Händen hält, kann damit auch bei seiner Bank mitunter bessere Konditionen aushandeln. Sofern dieser Trick klappt, gibt es ein günstiges Darlehen und die Grundschuld muss nicht übertragen werden. Zeigt sich die Hausbank uneinsichtig, werden aus diesem Verhalten einfach entsprechende Konsequenzen gezogen.
Fazit: Bei Anschlussfinanzierungen ist Weitsicht gefragt
Anschlussfinanzierungen sind ein Themenkreis, mit denen sich fast jeder neue Hausbesitzer früher oder später wird beschäftigen müssen. Dass dieser Aspekt so aktuell ist, hat mit einer simplen Tatsache zu tun. Fehler bei der Anschlussfinanzierung werden teuer. Es geht nicht allein darum, das Darlehen mit dem niedrigsten Zinssatz zu finden. Auch Konditionen wie Sondertilgungen und Ratenpausen sind von erheblicher Bedeutung. Wer als Eigenheimbesitzer mit offenen Augen an die Suche nach der passenden Anschlussfinanzierung herangeht, sichert sich nicht nur ein günstiges Darlehen. Es winken sogar deutlich bessere Konditionen als für die Erstfinanzierung. Und wer würde sich diese schon gerne entgehen lassen?
