Bauherren Checkliste

03.06.2022

Viele Menschen träumen vom eigenen Zuhause. Damit dieser Traum nicht schnell zum Alptraum wird, ist eine gründliche und gute Vorplanung des Bauvorhabens erforderlich.

Bauherren Checkliste

Bauherren Checkliste.

Denn die Finanzierung sowie die Bauphase entscheiden über die Qualität des Objekts. Damit die schwierigen Phasen zeitlich und kostenmäßig nicht aus dem Ruder laufen, müssen sämtliche Schritte gut vorbereitet und geplant werden. Diese Checkliste soll dabei helfen.


Finanzierung und Kosten

Das Teuerste am Eigenheim ist nicht etwa das Grundstück, der Rohbau oder die Ausstattung. Denn die größte Kostenposition stellt der Kredit dar, den sich fast jeder Bauherr von seiner Bank leihen muss. Wer ein Darlehen in Höhe von 200.000 Euro zu 5% Zinsen aufnimmt und in immer gleichen Monatsraten 1.000 abbezahlt, hat zum Laufzeitende nicht etwa 200.000 Euro, sondern mit 440.000 Euro mehr als das Doppelte an die Bank bezahlt. Die Differenz von 240.000 Euro entfällt hierbei allein auf die Zinsen. Damit wird deutlich, das der wirtschaftliche Erfolg jedes Hausprojekts mit der richtigen Finanzierung steht und fällt. Ein geringfügig geringerer Zins hat oft mehr Einfluss auf die Gesamtkosten, als die Differenz zwischen einer spartanischen Ausstattung und einer Luxus-Einrichtung. Deshalb gehört zu Beginn eines Bauvorhabens grundsätzlich eine gründliche Finanzanalyse. Ein Finanzierungsvergleich ist demnach unerlässlich. Interessant ist in diesem Zusammenhang auch das Angebot der Volkswagenbank. Im Mittelpunkt steht dabei die Frage, was das Traumhaus überhaupt kosten darf. Hierbei sind zwei Größen zu beachten: Das Eigenkapital und die maximale monatliche Rate. Ohne Ersparnisse geht es nicht: Für die Gewährung eines Kredits verlangen die Banken ein Eigenkapital von mindestens 20% der Gesamtkosten. Wer über ein Vermögen von 40.000 Euro verfügt, sollte demnach für sein Haus nicht mehr als 200.000 Euro ausgeben. Unter Berücksichtigung von Nebenkosten in Höhe von 5%, darf das Haus sogar nur 190.000 Euro kosten. Zu den Nebenkosten zählen:

  • Notargebühren
  • Eintragungsgebühr des Grundbuchamtes
  • Grunderwerbsteuer
  • Maklergebühren

Die Höhe der maximalen Monatsrate kann vereinfacht wie folgt berechnet werden:
monatliches Nettoeinkommen
./. ständige Ausgaben (z.B. Lebenshaltungskosten, Unterhalt für Kinder, Versicherungen etc.)
./. Ausgaben für künftige Immobilie (Instandhaltung, Pflege, Heizung etc.)
= maximale Monatsrate für Kredit

Im Rahmen der Finanzierung stehen dem Bauherren diverse Staatshilfen zur Verfügung. Hierunter fallen etwa die Förderprogramme der KfW-Bank, die Länderförderung sowie der Wohn-Riester.


Grundstück

In Deutschland hat das Grundstück sowie der Besitz daran einen hohen Stellenwert. Deshalb gibt es verschiedene Ämter, die verbindliche Pläne, Blätter und Karten anlegen, um den Besitz und die damit verbundenen Rechte und Pflichten exakt zu definieren. Dieses Thema hat gravierende Auswirkungen auf den Hausbau und sollte deshalb nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Ein Blick in den Flächennutzungsplan beschreibt etwa, welche Art von Gebäude auf welchem Grundstück erbaut werden darf. Die Art des Baugrunds (z.B. ein hoher Grundwasserspiegel) sowie die Topografie (z.B. Hanglage) können das Bauvorhaben stark verteuern. Auch plötzliche Altlasten (z.B. verseuchtes Erdreich), die nicht im Baulastenverzeichnis der Kommune zu finden waren, können sehr kostspielig werden. Ein Bodengutachten verschafft Klarheit und ist zu empfehlen. Je nach Lage, fallen die Grundstückspreise entsprechend höher oder niedrig aus. Während in Ballungszentren die Preise angesichts Platzmangel und starker Nachfrage hoch sind, fallen sie in ländlichen Gebieten teils deutlich geringer aus. Über den Gutachterausschuss erhält der Bauherr Auskunft über den Bodenrichtwert des ausgewählten Grundstücks. Zu beachten ist ferner, dass die Gemeinde teilweise hohe Erschließungskosten verlangt. Auch ein Blick in den Bebauungsplan der Kommune lohnt allemal. Denn hier werden folgende Faktoren verbindlich festgelegt:

  • Grundflächenzahl (GRZ): Verhältnis der Immobilien- zur Grundstücksfläche
  • Geschossflächenzahl (GFZ): max. mögliche Zahl an Vollgeschossen
  • Zahl der Vollgeschosse
  • Bauweise (z.B. Dachform, Abstand zum Nachbarhaus etc.)
  • Baulinie

Ist das Grundstück erworben, muss der Besitz zwingend in das Grundbuch eingetragen werden.


Planungsunterlagen

Die Kontrolle der Planungsunterlagen ist für den Bauherren unterschiedlich wichtig: Bei Bauträgermodell oder Fertighaus - etwa für den Bau eine Reihenhauses - geschieht dies bereits vor Vertragsunterschrift. Hier kauft der Bauherr somit ein Gesamtkonzept, das schlüsselfertige Haus, welches auf erprobten Architektenplänen beruht. Anpassungen sind zwar möglich, allerdings nur in begrenztem Maße. Mit der Entscheidung für ein bestimmtes Fertighaus oder Bauträger legt sich der Bauherr fest. Änderungen sind dann teuer und nur in Details möglich. Anders sieht es beim Architektenhaus aus. Zwar existieren auch hier gewisse Standardtypen. Doch der Architekt wird das Haus genau nach den Wünschen des Bauherren ermöglichen - sofern dieses von den Behörden als genehmigungsfähig erachtet wird. Neben der Gefahr, dass die Behörden den Bauantrag so nicht akzeptieren, besteht auch das Risiko, dass der Architekt nicht alle Wünsche des Bauherren in seinem Entwurf berücksichtigt. Der Bauherr sollte die Unterlagen prüfen und sich darüber im Klaren sein, wie sein künftiges Zuhause aussehen soll. Dabei geht etwa um die Frage:

Auf Basis der Planungsunterlagen lässt sich nun eine Kostenschätzung vornehmen. Folgende Ausgaben sind neben den reinen Baukosten zu berücksichtigen:

  • Grundstück
  • Baunebenkosten (Architekt, Statiker, Vermessung, Baugenehmigung)
  • Außenanlagen
  • Erschließungskosten
  • sonstige Kosten.

Erst wenn die Gesamtkosten in etwa feststehen, können die ersten Kreditverträge unterzeichnet werden.


Bauantrag und Versicherungsschutz

In aller Regel wird der Bauantrag vom Architekten oder Bauträger gestellt. Hierzu sammelt dieser die erforderlichen Unterlagen und reicht sie beim zuständigen Bauamt ein. Je nach Bebauungsplan muss der Bauherr entweder auf die Baugenehmigung warten oder eine bestimmte Frist verstreichen lassen, in welcher es Einsprüche seitens des Bauamtes geben kann. Die Genehmigung sollte anschließend mit dem Bauleiter oder Architekten genauestens geprüft werden, da Bauvorhaben nicht selten mit Auflagen versehen werden.
Tipp: Noch vor Baubeginn sollte sich der Bauherr um einen ausreichenden Versicherungsschutz kümmern. Ratsam ist der Abschluss eine Gebäudeversicherung mit kostenloser Rohbauversicherung. Auch eine Bauleistungsversicherung ist zu empfehlen. Etwaige Bauhelfer müssen mit Blick auf den Unfallschutz der Berufsgenossenschaft gemeldet werden.


Baustelle und Sicherheit

Sind die ersten Gewerke (Rohbau, Dach, Elektrik, Installationen etc.) ausgeschrieben, so geht es bald auf der Baustelle recht munter zu. Die Baustelle muss nun ordnungsgemäß eingerichtet, die Zu- sowie Abfahrten organisiert, die Baugrube eingemessen sowie die Wasser- und Stromversorgung geregelt werden. Ist ein Architekt beauftragt, werden diese Aufgaben für gewöhnlich von diesem kontrolliert. Um terminlich alles im Griff zu behalten, ist die sogenannte Bauzeitplanung ein wichtiges Organisationsinstrument. Ferner ist die Baustelle ausreichend zu sichern, damit keine Unbeteiligten zu Schaden kommen und keine Schadenersatzforderungen entstehen. Allein ein Schild "Eltern haften für ihre Kinder" ist nicht ausreichend. Auf die Frage, wer auf der Baustelle wie viel zu sagen hat, sollte der Bauherr mit den Beteiligten möglichst frühzeitig klären. Es ist ferner sicherzustellen, dass Straßenverschmutzungen zeitnah beseitigt werden. Bei Bedarf sollte das Ordnungsamt informiert werden. Bevor die Arbeiten los gehen können, muss der zuständige Bauleiter bzw. das zuständige Bauunternehmen der Baubehörde den Beginn melden.


Qualitätskontrolle

Baupfusch ist der Alptraum eines jeden Bauherrn. Um dieses Risiko zu minimieren, sind ständige Qualitätskontrollen ein Muss. Sofern der Bauherr diese Kontrollpflicht aus zeitlichen Gründen nicht selbst wahrnehmen kann, sollte er den Bauleiter oder Architekten mit regelmäßigen Überprüfung beauftragen. Dies ist oftmals sogar die besser Wahl, zumal dieser Personenkreis über das erforderliche Know-how verfügt, um die Ausführung der Arbeiten beurteilen zu können. Aufgrund des Wissensgefälles zwischen Bauherr und Bauunternehmen, kann es sinnvoll sein - sofern kein Architekt damit beauftragt wurde - eine baubegleitende Qualitätskontrolle durch ein unabhängiges Institut vornehmen zu lassen. Während der Bauphase ist es ratsam, ein detailliertes Bautagebuch zu führen. Denn wer den Bau mithilfe eines solchen Tagebuches genau dokumentiert hat, hat es einfacher, im Streitfall seine Ansprüche durchzusetzen. Im Hinblick auf die Gewährleistungsrechte ist es wichtig, etwaige Baumängel sofort zu melden. Die sorgfältige Kontrolle sollte sich zudem von Beginn an auch auf Rechnungen, Lieferscheine und dergleichen erstrecken. Diese sollten ferner aufbewahrt werden, so dass auch laufend der Kostenrahmen überprüft werden kann. Rechnungen sind erst dann freizugeben, wenn eine ordnungsgemäße Ausführung der Bauarbeiten vorliegt.


Hausabnahme

Die Hausabnahme besiegelt den Abschluss der Bautätigkeit. Weil ab dann die Behebung nicht angemahnter Mängel nur mühselig im Rahmen von Nachbesserungen und Gewährleistungsansprüche möglich ist, sollte die Endabnahme sehr gründlich und sorgfältig vorgenommen werden. Es ist sinnvoll, Gewerk für Gewerk mit dem Architekten, Bauleiter oder einem Sachverständigen zu besichtigen. Falls erforderlich, sollte eine Mängelliste erstellt werden, auf welcher vermerkt wird, welche Punkte mit den Handwerkern strittig oder unstrittig sind. Diese sollte besonders gründlich angelegt werden. Die Abnahme sollte stets schriftlich festgehalten werden. In diesem Abnahmeprotokoll ist, sofern die Mängel dies erfordern, ein Vorbehalt zu formulieren. Denn eine Mängelbeseitigung und Vertragsstrafe kann nur dann verlangt werden, wenn dies im Endabnahmeprotokoll zugesichert wurde. Ferner kann eine Sicherheitsleistung solange einbehalten werden, wie die Mängel noch nicht beseitigt sind. Es sollte anschließend ein Termin für die Mängelbeseitigung und erneute Abnahme vereinbart werden. Mit dem Tag der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist und das Risiko für etwaige Schäden (z.B. zerbrochene Fensterscheibe) geht auf den Bauherr über. Die Beweislast hat von nun an ebenfalls der Bauherr. Das Ende der Bauarbeiten wird nun der Baubehörde angezeigt. Schließlich erfolgt das Einmessen des Grundstücks sowie die bauaufsichtliche Gebrauchsabnahme für die Unterlagen im Katasteramt.


Hausübergabe und Übergabeprotokoll

Wird ein Haus an Dritte übergeben, so ist ein Übergabeprotokoll wichtig. Ähnlich wie das Abnahmeprotokoll, soll auch dieses im Falle späterer Mängel Streitigkeiten vermeiden. Im Gegensatz zum Neubau ist ein solches Protokoll bei Erwerb eines gebrauchten Hauses nicht vorgeschrieben - sinnvoll aber allemal. Auch hierbei sollten alle Räume ganz genau in Augenschein genommen werden. Hierbei ist vor allem auf Risse, Feuchtigkeit und Schimmel im Mauerwerk zu achten. Etwaige Nebengebäude, Außenanlagen sowie Keller sollten nicht vergessen werden. Sollten Mängel vorliegen, sind diese im Hausübergabeprotokoll aufzunehmen, nebst Beseitigungstermin. Ferner ist es sinnvoll, Zählerstände für Strom, Wasser und Gas gemeinsam abzulesen. Bei der Übergabe der Schlüssel ist Anzahl sowie Zugehörigkeit zu überprüfen. Dabei sollte sich der Käufer vergewissern, dass er auch alle Schlüssel erhalten hat. Ferner ist zu besprechen, ob die bestehende Wohngebäudeversicherung fortgeführt wird.

Ein Neubau ist ein Großprojekt, dass dem Bauherren einiges abverlangt. Hierbei sind zahlreiche Aspekte zu berücksichtigen, die auch ein großes Know-how erfordern. Nur so lässt sich die der Neubau zuverlässig und ohne negative Überraschungen umsetzen.

Diese Checkliste soll als Orientierung dienen und Schritt für Schritt dabei helfen, den Traum von der eigenen Immobilie wahr werden zu lassen.

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