Die Bedeutung der Lage einer Immobilie
17.10.2023Wie diese den Immobilienwert maßgeblich beeinflusst
Die Bedeutung der Lage einer Immobilie
Wie heißt es innerhalb des Immobilienmarkts so schön: "Lage, Lage, Lage!" - und das natürlich nicht grundlos. Die Lage spielt, was den Wert einer Immobilie angeht, eine tragende Rolle. Das ist nicht überraschend, schließlich haben Immobilien ihre "Immobilität" schon im Namen - die kann man eben nicht einfach woanders hin umziehen. Das Gesamtgefüge ist bei der Wertermittlung aber dennoch zu berücksichtigen.
Die Lage ist die nicht veränderbare Konstante
Bei der Wertermittlung einer Immobilie kommt es zusammengefasst zu einer Addition von dem Grundstückspreis und dem Wert des eigentlichen Hauses beziehungsweise der Wohnung. Letzteres ist beeinflussbar, allen voran das Haus. Eine schlechte Dämmung lässt sich ersetzen, Wände können eingebracht oder rausgerissen werden, selbst die komplette Außenwirkung einer Immobilie lässt sich verändern, sofern man gewillt ist genügend Geld in den Bauprozess zu investieren. Nicht veränderbar ist aber das Grundstück, auf dem die Immobilie steht. Das kann man nicht einfach verrücken, um eine etwas bessere Aussicht zu haben, auch kann man nervende Nachbarn oder Probleme wie Kriminalität nicht einfach wegbewegen. Daraus erschließt sich bereits, warum die Lage ein so erheblicher Faktor in der Wertermittlung ist. Allen voran gilt das für Großstädte, wo oftmals erhebliche Unterschiede bezüglich der Lebensqualität zwischen einzelnen Stadtteilen bestehen - und nicht selten der fortlaufende Zuzug für eine kontinuierlich steigende Nachfrage nach den "guten" Stadtvierteln und Straßen sorgt.
Auf der Gegenseite ist es keinesfalls so, dass sich der Gesamtwert der Immobilie im Verhältnis 50-50 aus Immobilie und Boden zusammensetzt. Eine pompöse Villa auf dem Land ist immer noch viel Geld wert, da würde dann die Lage einen weniger größeren Anteil an der Gesamtrechnung ausmachen. Im Gegenzug finden selbst Altbauten mit Sanierungsstau in Großstädten wie München oder Berlin noch viel Nachfrage - wo dann wiederum allen voran die Lage den Preis bestimmt.
Unterscheidung zwischen Mikro- und Makrolage
Auf der Suche nach Immobilien werden Kaufinteressenten zwangsläufig auch auf die Begriffe Mikro- und Makrolage treffen, die zusammen dann generell gesprochen die "Lage" bilden. Mit der Mikrolage ist all das gemeint, was sich im unmittelbaren Umkreis der Immobilie befindet - beispielsweise angrenzende Straßen, Einkaufsmöglichkeiten oder (laute) Spielplätze. Die Makrolage fasst das Gebiet weiter und kann beispielsweise den gesamten Stadtteil, die gesamte Stadt oder sogar die Region, je nach Besiedlungsdichte und vorliegenden Unterschieden, umfassen.
Bei Privatimmobilien wird im Zuge dessen normalerweise in vier Kategorien unterschieden:
- Bestlage
- gute Lage
- durchschnittliche Lage
- einfache Lage
Bei Gewerbeimmobilien gibt es mehrere Abstufungen:
- 1A und 1B
- 2A und 2B
- C- und D-Lagen
Diese Kategorisierung ermöglicht es Eigentümern ebenso wie Kaufinteressenten eine objektive Einschätzung zur Lage zu erhalten. Parallel dazu ist zu bedenken, dass eine Immobilie normalerweise für lange Zeit Teil des eigenen Eigentums ist. Folglich sollte man sich nicht nur an der Ist-Lage, der jetzigen Situation, orientieren, sondern auch perspektivisch denken. Immobilien in einer "durchschnittlichen" Lage könnten zum Beispiel attraktiv sein, wenn das Viertel in zehn Jahren vielleicht schon zur guten oder sogar Bestlage gezählt wird. So würden Käufer künftig von der sehr positiven Wertentwicklung, die durch die Lageverbesserung eintritt, profitieren - selbst wenn keine hohen Sanierungs- oder Modernisierungsinvestitionen in die Immobilie selbst getätigt werden.
Die Lage beeinflusst auch weitere wirtschaftliche Faktoren
Ebenso ist zu berücksichtigen, dass die Lage einer Immobilie künftig sowohl bei der Wertentwicklung als auch bei den laufenden Kosten zu Unterschieden führen kann. Bezüglich der Wertentwicklung sind damit die Bodenpreise gemeint, die in Städten wie München perspektivisch wohl eher steigen werden, während sie in Städten mit starkem Wegzug eher sinken. Selbiges gilt auch für die erzielte Miete, sofern man die Immobilie vermieten möchte. Bei einer hohen Nachfrage in einer wirtschaftlich starken Region lassen sich höhere Mieterträge erzielen als in strukturschwachen oder gar "abgehängten" Regionen. Die Miete wird natürlich auch bei der Wertermittlung berücksichtigt. Laufende oder außerplanmäßige Kosten finden sich zwar nicht in direkter Form in der Wertermittlung, aber machen dennoch einen Unterschied. In den neuen Bundesländern ist das Preisgefüge von Handwerksbetrieben oder anderen Dienstleistern, die eine bestimmte Leistung für die Immobilie erbringen, ein anderes als beispielsweise in Nordrhein-Westfalen. Auf für die Immobilie abgeschlossene Versicherungspolicen wirkt sich die Lage übrigens ebenfalls aus, ganz besonders wenn sich die Immobilie beispielsweise in Gebieten befindet, in denen ein erhöhtes Risiko für Naturkatastrophen oder Einbrüche besteht.
Infrastruktur ist ein wichtiger Lage-Faktor
Die Lebensqualität bestimmen nicht nur die eigenen vier Wände, sondern auch alles, was sich drumherum befindet. Folglich spielt die Infrastruktur vor Ort direkt in die Lagebewertung ein, angefangen mit der Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr, über Einkaufs- und Freizeitmöglichkeiten sowie Naherholungsgebiete und bis hin zu potenziell störenden, lauten Schnellstraßen. All das ist bei der Einschätzung der Lage und damit auch weitergefasst bei der Wertermittlung zu berücksichtigen. Parallel dazu spielt all das auch bei Überlegungen ein, ob eine Immobilie vermietet und als Kapitalanlage betrachtet oder zur Eigennutzung gekauft wird.
Immobile Kapitalanlagen sind an ihre Lage gebunden - weshalb die ein Schlüsselkriterium ist
Dämmung, Dächer und Co. sind veränderbar, aber nicht die Lage. Die begleitet Eigentümer die gesamte Zeit über, bei Kapitalanlagen ebenso wie einer Selbstnutzung - und muss daher zwangsläufig besondere Beachtung erfahren, bei der Wertermittlung ebenso wie eigenen Entscheidungsfindung.
