Die Selbstverwaltung
23.01.2019Alternative für Wohnungseigentümergemeinschaften
Die Selbstverwaltung
Für kleinere Wohnungseigentümergemeinschaften häufig ein Problem: Sie finden keinen externen Hausverwalter, da sich die Verwaltung von Objekten mit wenigen Wohneinheiten für professionelle Dienstleister nicht rechnet. Die Alternative ist die Verwaltung in Eigenregie.
Zwei Formen der Selbstverwaltung möglich
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft hat das Recht, sich selbst zu verwalten – das ist im Wohnungseigentumsgesetz § 21 Absatz 1 festgeschrieben. Zwei Varianten der Selbstverwaltung sind möglich:
- Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann eines ihrer Mitglieder zum Verwalter ernennen. Seine Rechte und Pflichten werden in einem Verwaltervertrag definiert, der für alle Beteiligten verbindlich ist.
- Zudem besteht die Möglichkeit, dass alle Mitglieder der Eigentümergesellschaft die Selbstverwaltung gemeinsam übernehmen. Dann wird ein Geschäftsverteilungsplan erstellt, in dem jeden Eigentümer sein Verantwortlichkeitsgebiet zugewiesen wird.
In jedem Fall ist eine Vermögensschadenshaftpflichtversicherung für interne Verwalter ratsam, da sie bei Fehlern genauso haftbar gemacht werden können wie eine externe Hausverwaltung.
Voraussetzungen für das Funktionieren einer internen Verwaltung
Ein großer Vorteil der Selbstverwaltung sind die meist niedrigeren Kosten für die Eigentümer. Interne Verwalter machen ihren Job entweder unentgeltlich oder erhalten nur eine geringe Aufwandsentschädigung.
Damit eine Selbstverwaltung reibungslos funktioniert, sollten aber einige Voraussetzungen erfüllt sein: Es ist von Vorteil, wenn möglichst viele Mitglieder der Eigentümergemeinschaft auch selbst in ihren Wohnungen leben. Dann sind sie leichter erreichbar – und in der Regel engagierter, wenn es zum Beispiel um den Erhalt von Gemeinschaftseigentum geht. Dasselbe gilt für den internen Verwalter. Ist er eh vor Ort, kann er wesentlich schneller reagieren, falls zum Beispiel ein Wasserschaden zu beheben ist.
Eigentümer, die ihre Wohnung vermietet haben und womöglich in einer anderen Stadt wohnen, reagieren oft nicht zeitnah oder bleiben sogar den Versammlungen fern. Das behindert die Willensbildung und Beschlusskraft der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Wichtig ist auch, dass alle Eigentümer ähnliche Vorstellungen von der Selbstverwaltung haben. Ein respektvolles Miteinander im Alltag ist eine weitere Voraussetzung für eine gut funktionierende interne Verwaltung.
Software-Tools nehmen dem Verwalter viel Arbeit ab
Ob einer allein oder alle Eigentümer im Team: Die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist ein weites Aufgabenfeld: Es reicht von der Beauftragung von Handwerkern über das Vermitteln bei Konflikten bis zur Ausrichtung der Eigentümerversammlung. Für Laien, die keine Erfahrung in der Verwaltung von Immobilien haben, eine Herausforderung. Hier kommen Dienstleister wie die myimmo-office AG ins Spiel: Sie bieten Software-Tools an, die Verwalter in ihrer Arbeit maßgeblich unterstützen. Dazu Vorstand Guido Stein von myimmo-office: „Bei kleineren Eigentümergemeinschaften ist ein extern bestellter Verwalter nicht unbedingt erforderlich. Mit myimmo-office managen Eigentümer die Verwaltungsaufgaben direkt vor Ort in Eigenregie. myimmo-office ist ihr Back Office und liefert zum Beispiel die Buchhaltung inklusive der Jahresabrechnungen.“
