Ein Haus bauen - so viel Eigenkapital benötigen angehende Hausbesitzer
31.08.2020Ein Haus bauen die meisten Menschen nur einmal im Leben
Eigenkapital für den Hausbau
Und ein Hausbau kostet sehr viel Geld. Ob eine Bank die Finanzierung für den Hausbau übernimmt, ist im Wesentlichen davon abhängig, wie viel Eigenkapital die Bauherren für die Finanzierung der Baukosten beisteuern können. Wie hoch der Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung sein sollte, erfahren angehende Bauherrinnen und Bauherren in diesem Ratgeber.
Wie viel Eigenkapital wird für den Bau eines Hauses benötigt?
Wer ein Haus bauen möchte, benötigt in der Regel eigenes Kapital, dass er für die Finanzierung einsetzen kann. Nur in seltenen Fällen ist eine Finanzierung zu 100 % möglich. Allerdings müssen dafür die Voraussetzungen, beispielsweise die Höhe des Einkommens, der Beruf und viele weitere Faktoren aus Sicht des Kreditgebers stimmen. Zu 100 % wird die Finanzierung aber auch dann nicht übernommen. Bei einer 100-Prozent Finanzierung werden nur die reinen Baukosten finanziert. Die übrigen Kosten beispielsweise für den Notar, einen Makler, den Grundbucheintrag und die Grunderwerbsteuer müssen von den Bauherren aus eigener Tasche bezahlt werden. Diese Kosten sind im Übrigen unabhängig davon, ob ein Massivhaus oder ein Fertighaus gebaut werden soll.
Banken und Sparkassen empfehlen grundsätzlich einen möglichst hohen Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung. 20 bis 30 % der Bausumme sollten in der Regel mindestens an eigenen Mitteln zur Verfügung stehen. Mehr ist immer besser. Bei einer Finanzierungssumme für den Bau eines Hauses inklusive Nebenkosten von 300.000 Euro sollten daher bei einem Eigenkapitalanteil von
20 % von 300.000 Euro = 60.000 Euro
30 % von 300.000 Euro = 90.000 Euro
mindestens zur Verfügung stehen. Nicht nur Bargeldbestände oder das Geld auf dem Girokonto, sondern verschiedene andere finanziellen Mittel werden hierbei berücksichtigt.
Was zählt bei der Baufinanzierung zum Eigenkapital?
Bei der Finanzierung eines Hausbaus berücksichtigen Banken in der Regel die folgenden finanziellen Mittel
- Sparkonten, Tages- und Festgeldkonten, die kurzfristig verfügbar sind
- Aktien und Fondssparpläne
- Bausparverträge
- Ein schuldenfreies Grundstück
- Edelmetall und Münzen
- Lebensversicherungen
- Kredite von Freunden und Familie.
Bevor jedoch alle diese kurzfristig verfügbaren finanziellen Mittel in den Hausbau investiert werden, sollte bedacht werden, dass immer wieder unvorhergesehene Ausgaben erforderlich sein können. Beispielsweise eine größere Reparatur am Auto, ein neuer Herd oder Ähnliches. Banken empfehlen daher einen Betrag, der etwa 3 Monatseinkommen entspricht, als Reserve zu behalten und nicht für die Finanzierung des Hausbaus einzusetzen.
Reduzierung des benötigten Eigenkapitals durch Eigenleistungen
Wer über ein gewisses handwerkliches Geschick verfügt oder Freunde und Verwandte bei bestimmten Arbeiten um Hilfe bitten kann, kann den Eigenkapitalbedarf durch Eigenleistungen, die sogenannte Muskelhypothek, senken. Banken sind bei diesem Punkt jedoch besonders kritisch. Sie prüfen in der Regel genau, ob die Angaben des Bauherren realistisch sind und er in der Lage ist, die Arbeiten tatsächlich in Eigenregie selbst durchzuführen. In den meisten Fällen werden zumindest 5 bis 10 % der Hausbaukosten von den Banken als Eigenleistung akzeptiert. Wer tatsächlich eine handwerkliche Ausbildung hat oder ausgebildete Handwerker zu seinen Freunden zählt, kann diesen Anteil auf 15 bis 20 % steigern. Die folgende Tabelle enthält Richtwerte für die Einsparungen, die durch Eigenleistung möglich sind:
- Maler- und Tapezierarbeiten ca. 4.000 bis 6.000 Euro
- Garten anlegen ca. 3.000 bis 5.000 Euro
- Terrasse und Wege selbst bauen ca. 3000 bis 5000 Euro
- Wärmedämmung in den Dachstuhl einbauen ca. 4.000 bis 5.000 Euro
Bei Eigenleistungen werden nur die Arbeitskosten eingespart. Das Material muss immer gekauft werden. Wie hoch die Einsparungen tatsächlich sein können, ist aus den Angeboten der einzelnen Gewerke oder dem Gesamtangebot des Bauträgers ersichtlich.
Werden diese Eigenleistung und von der Bank anerkannt, sinkt entsprechend der Finanzierungsbedarf und damit der für den Hausbau benötigte Eigenkapitalanteil. Wer über keine entsprechende Ausbildung verfügt, sollte insbesondere Elektro- und Sanitärinstallationen einem Fachmann überlassen. Die Folgekosten bei fehlerhaften Installationen können die Einsparung durch Eigenleistung bei Weitem übersteigen.
Welche Vorteile bietet ein hoher Eigenkapitalanteil bei der Baufinanzierung?
Wer viel Eigenkapital aufbringen kann, profitiert von mehreren Vorteilen bei der Finanzierung seines Traumhauses. Banken honorieren einen hohen Eigenkapitalanteil mit niedrigeren Zinsen für das Darlehn. Wer viel Geld selbst aufbringen kann, ist für eine Bank ein sicherer Partner. Das Risiko für den Kreditgeber, dass die Finanzierung am Ende scheitert, ist geringer. Banken sind dann eher gewillt, ein Darlehen bereitzustellen. Mit dem Inkrafttreten der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im März 2016 sind Banken verstärkt dazu verpflichtet, den möglichen Eigenkapitalanteil des Bauherrn bei der Finanzierung zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass die Banken im Zweifelsfall eine Finanzierung ablehnen.
Ein Vorteil für Bauherrn ist die schnellere Rückzahlung des Darlehns. Durch die niedrigeren Zinsen und die geringere Darlehenssumme können Bauherren das Darlehen in der Regel mit einer höheren Anfangstilgung zurückzahlen. Das heißt, nach einer Zinsbindung von beispielsweise 10 oder 15 Jahren ist die Restschuld deutlich niedriger. Eine Anschlussfinanzierung ist dann wiederum günstiger. Der Unterschied zu einer 100-Prozent Finanzierung kann bis zu mehreren 10.000 Euro bei der Restschuld ausmachen.
Ein weiterer Vorteil ist die höhere Finanzierungssicherheit. Niemand weiß, was in den Jahren nach dem Hausbau auf einen zukommt. Es kann immer wieder zu Schicksalsschlägen kommen, die eine weitere Bedienung der Schulden unmöglich machen. Kommt es dann zu einer Zwangsversteigerung, haben Hausbesitzer, die bereits einen großen Teil des Darlehens tilgen konnten, eine gute Chance, schuldenfrei aus der Angelegenheit herauszukommen.
