Immobilien als Kapitalanlage
13.03.2021Rendite berechnen und mit ein paar simplen Tipps steigern
Immobilien als Kapitalanlage
Immobilien waren schon immer als Kapitalanlage beliebt, doch viele scheuen sich davor, langfristige Verbindlichkeiten einzugehen, wenn sich nicht abschätzen lässt, ob sie in Krisenzeiten die Finanzierung des Objektes stemmen können. Dabei ist es gerade 2021 durchaus möglich, ein Baudarlehen mit niedrigem Zinssatz zu ergattern. Und danach lockt eine gute Rendite, wenn man es richtig anstellt. Ob sich die Immobilie für Sie auch lohnt und wie Sie die Rendite berechnen und sogar steigern können, lesen Sie hier.
Welche Gründe sprechen für die Immobilien als Kapitalanlage?
Immobilien sind eine sichere Geldanlage, denn Sachwerte bieten auch in Krisenzeiten eine gewisse Sicherheit. Daher sind Immobilien neben Gold die beliebteste Geldanlage, die auch während einer Inflation nicht an Wert verliert. Genaugenommen bieten Immobilien sogar Wertsteigerungspotenzial, welches durch regelmäßige Renovierungsmaßnahmen gehoben werden kann. Wer Immobilien besitzt, kann aufgrund der jährlichen Abschreibungen Steuervorteile ausnutzen. Bei den passiven Einkünften aus Vermietungen ist mit steigenden Einnahmen zu rechnen, da Mietpreissteigerungen gesetzlich oder vertraglich festgelegt sind.
Was ist beim Investieren in eine Immobilie zu beachten?
Nicht jeder, der eine Immobilie als Kapitalanlage auswählt, muss diese kaufen oder bauen, denn es gibt auch viele Menschen, die eine Immobilie erben und dann entscheiden müssen, was damit zu tun ist. Wer nicht selbst einziehen möchte, kann sie vermieten oder verkaufen. Und gerade beim Weiterverkauf lassen sich modernisierte Immobilien auch sehr gut an den Mann bringen. Denn auch ein lohnender Verkaufspreis ist eine gute Rendite.
Folgende Punkte sind zu berücksichtigen
Derzeit lohnt sich aber auch die Anschaffung oder der Bau einer Immobilie, da die Zinsen 2020/2021 sehr günstig sind. Wichtig ist allerdings, dass Sie darauf achten, eine Immobilie in einer guten Lage zu kaufen oder zu bauen, da die Lage mitentscheidend ist für die Anziehungskraft auf potenzielle Mieter. Beim Kauf ist es auch ratsam, das Objekt von einem Profi begutachten zu lassen, um keine Gebäude mit schlechter Substanz oder versteckten Mängeln zu übernehmen.
Beratung und Hilfe
Für die vielen Fragen, die sich dem Laien in diesem Zusammenhang stellen, kann sich eine Beratung zum Thema Renditeobjekt lohnen. Beim Anlageberater Meine Renditeimmobilie finden Sie auch einen Renditenrechner, mit dem Sie leicht erste Zahlen selbst am PC errechnen können. Dennoch sollten Sie bei einem Immobilienprojekt nicht auf fachmännische Hilfe verzichten, da es beim Investieren in eine Immobilie als Kapitalanlage viele Details und Feinheiten zu beachten gilt, die schnell unter den Tisch fallen können.
Wann ist eine Rendite gut?
Bei einer Investition in Immobilien sind verschiedene Faktoren unbedingt zu beachten, vor allem die erwähnte Lage, da nur ein Haus oder eine Wohnung in einer exzellenten Lage sich später gut vermieten oder verkaufen lässt.
Lage
Gerade Häuser und Wohnungen in ländliche Regionen sind später schwer zu vermitteln, da häufig die Anbindung an das Verkehrsnetz zu wünschen übrig lässt und keine attraktiven Kultur- und Einkaufsmöglichkeiten oder Schulen vorhanden sind. Dazu kommt, dass die Mieteinnahmen in einer ländlichen Gegend wesentlich niedriger ist, was sich wiederum negativ auf die erwartete Rendite auswirkt.
Mietpreis und Mietpreismultiplikator
Des Weiteren sollte der Kaufpreis der Immobilie angemessen sein. Anhand des sogenannten Mietpreismultiplikators lässt sich feststellen, wie lange Sie brauchen, um über die künftigen Mieteinnahmen den Kaufpreis (dazu gehören auch die Nebenkosten sowie die Modernisierungskosten) wieder zu erwirtschaften. Dies gelingt mit folgender Formel: Kaufpreis/Jahresnettokaltmiete = Vervielfältiger. Dieser Vervielfältiger ist mit 25 zumindest angemessen, in besonders attraktiven Lagen kann er auch 30 betragen. Hilfreiche Infos hierzu ergeben sich aus dem Mietpreisspiegel der jeweiligen Stadt.
Höhe der Rendite
In einer guten Lage mit hohen Mieten lassen sich also auch gute Renditen erzielen, in einer schlechten Lage ist das Risiko hoch, dass die Rendite sehr gering ausfällt. Als gut gelten Renditen ab 4% aufwärts. Wichtig für die Berechnung der Rendite ist die Berücksichtigung der jährlichen Verwaltungs- und Bewirtschaftungskosten. Aber auch Renovierungskosten müssen in die Berechnung der Rendite einfließen:
Rendite = (Mieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten)
(Kaufpreis + Nebenkosten)
Die Immobilie als Kapitalanlage ist ein sinnvoller Baustein der diversifizierten Geldanlage, welche neben Immobilien auch Aktien oder ETFs, möglicherweise Gold und andere kleinere Bestandteile enthalten kann.
Arten der Renditeberechnung
Es gibt verschiedene Arten der Berechnung, da es unterschiedliche Möglichkeiten der Investition beziehungsweise der Finanzierung für die Immobilie gibt.
- Eigenkapitalrendite
Diese Rendite ist leider nur begrenzt aussagekräftig, da sie sich auf den Durchschnitts-Jahresertrag des eingesetzten Kapitals bezieht und nicht die künftige Wertsteigerungen berücksichtigt.
Formel: Ertrag nach Steuern x 100 / gebundenes Eigenkapital = Eigenkapitalrendite - Objektrendite
Auch in dieser Formel sind nicht alle Faktoren berücksichtigt, denn hier geht es um die Einnahmen und Ausgaben aus der Kapitalanlage (Kaufpreis, Anschaffungskosten, Mieteinnahmen, Steuern), aber ohne die dahinterliegende Finanzierung. - Nettomietrendite
Eine Rendite stellt den prozentualen Jahresertrag der Geldlanlage dar. Die Mietrendite kann sowohl als Brutto- sowie als Nettorendite berechnet werden. Bei der Bruttomiete bleiben allerdings viele relevante Kosten außen vor, weshalb die Nettomietrendite erheblich aussagekräftiger ist. Denn hier fließen auch die Kaufnebenkosten (Makler, Notar, Grundbuchgebühr, Grunderwerbssteuer) mit ein. Zusätzlich werden die Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit einberechnet, die der Immobilienbesitzer nicht auf seine Mieter umlegen kann. Nachteil bei der Mietrendite ist jedoch dennoch, dass Finanzierungskosten und Steuersatz unberücksichtigt bleiben.
Bruttomietrendite:
Formel: 100 x Jahresnettokaltmiete/Kaufpreis = Bruttomietrendite in Prozent
Nettomietrendite:
Jahresnettokaltmiete abzüglich Verwaltungs- und Instandhaltungskosten ergeben den Jahresreinertrag oder die Jahresnettomieteinnahmen.
Formel: Jahresnettomieteinnahmen/Kaufpreis inkl. Nebenkosten x 100%
Wie lässt sich die Rendite erhöhen?
Besonders interessant für die Steigerung der Rendite ist die Eigenkapitalrendite. Sie lässt sich entweder über eine Ertragserhöhung oder eine Reduzierung des eingesetzten Kapitals erhöhen. Das funktioniert bei Darlehen, die über die Mieteinnahmen abbezahlt werden, hauptsächlich rein rechnerisch, indem Sie die Schuldzinsen und die Rückzahlungen über die Mieteinnahmen decken und somit die Tilgung als Vermögensaufbau ansehen. Wenn Sie weniger rechnerisch und mehr praktisch an die Sache herangehen wollen, sollten Sie dafür sorgen, die Immobilie stets in bestem Zustand zu halten und durch eine top Lage und eine hervorragende Ausstattung die höchstmögliche Miete zu kassieren. Gute Möglichkeiten für eine Renditenerhöhung sind Grundrissoptimierungen, Umbauten oder Anbauten. Diese sorgen nicht nur für eine höhere Miete, sondern einen dauerhaften Wertzuwachs, der sich bei einem späteren möglichen Verkauf erneut bemerkbar macht.
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Foto: unsplash.com/Phil Hearing
