Neubau oder Altbau?
05.06.2022Viele Deutsche hegen den Traum einer eigenen Immobilie. Die Investition in die eigenen vier Wände steht für eine der wichtigsten Entscheidungen im Leben und will deshalb gut überlegt sein.
Neubau oder Altbau?
Viele Menschen stoßen hierbei immer auf dieselbe Frage: Neu- oder Altbau? Beide Varianten haben ihre Vor- und Nachteile, weshalb die Wahl sorgfältig auf die finanziellen Möglichkeiten und die individuelle Lebensplanung abgestimmt werden sollte.
Vorteile Neubau
Ein großer Vorteil zu Gunsten des Neubau ist sicherlich die Tatsache, dass das Haus nach eigenen Wünschen und Bedürfnissen errichtet werden kann. Egal ob offene Küche, ein Bad mit Aufsatzwaschtisch und großzügig dimensionierter Badewanne, offener Kamin, ein barrierefreier Wohnraum oder eine Terrasse - bei einem Neubau kann der Architekt oder auch der Bauträger nahezu alle Wünsche umsetzen. Großzügig geschnittene Zimmer sowie extravagant geschnittene Räume unterstreichen den hohen Grad an Individualität. Geringfügige Einschränkungen können sich beim Neubau fast ausschließlich durch den Bebauungsplan des Grundstücks ergeben. Anhand einer Musterhaus-Ausstellung kann die künftige Immobilie genau in Augenschein genommen werden. Ansonsten kann bei einem Neubau auch der Standort recht frei gewählt werden.
Bei einem Neubau kann auf neueste Technologien zurückgegriffen werden. Hierdurch wird - nicht zuletzt auch aufgrund der Vorschriften der Energieeinsparverordnung (EnEV) - energieeffizienter gebaut. Durch moderne Fenster und Heizungsanlagen, gute Wärmedämmung und innovative Baustoffe lassen sich deutliche Kosteneinsparungen erzielen, da im Vergleich zum Altbau teils deutlich weniger Energie zum Heizen benötigt wird. Dank dieser neuen technologischen Standards sind Sanierungen und Reparaturen für eine längere Zeit nicht erforderlich. Denn typische Hausbestandteile wie Fassade, Dach oder Installation halten rund 40 Jahre. Aus diesem Grund fallen auch die Wohnnebenkosten nebst Instandhaltungsrücklage verhältnismäßig gering aus.
Auch in Bezug auf Komfort und Bequemlichkeit hat ein Neubau die Nase vorn. Denn gegenüber so manchem Altbau sind die Wände, Fenster sowie Dach in aller Regel gut gedämmt. Oftmals gibt es im Neubau einen Balkon, einen Abstellraum sowie ein großzügiges Wohnzimmer. Eine Brandschutztür mit Mehrfachversiegelung ist in vielen neu errichteten Gebäuden Stand der Technik. Damit punktet der Neubau auch unter dem Aspekt der Sicherheit und des Diebstahlschutzes. Nicht selten findet sich zudem eine kontrollierte Wohnraumlüftung. Darüber hinaus gibt es in vielen neuen Wohnhausanlagen Stellplätze im Freien oder eine Tiefgarage. Dies liegt daran, dass zahlreiche Landesbauordnungen bei der Errichtung eines Hauses die Pflicht zur Herstellung von Einstellplätzen vorsehen. Diese Vorschrift zur Entlastung der öffentlichen Verkehrsflächen galt für die meisten Altbauten noch nicht.
Nachteile Neubau
Im Zusammenhang mit einem Neubau wird oft ausgeführt, dass man ständig in Kontakt Handwerkern, Architekt oder Baufirmen stehen, diese überwachen und hierfür viel Zeit investieren muss. Es ist eine laufende Absprache erforderlich und auch die relevanten Meilensteine müssen mit Bauherren erläutert und von diesem abgesegnet werden.
Ein Neubau ist im Vergleich zu einem Altbau, das hinsichtlich Ausstattung, Lage und Größe vergleichbar ist, die kostspieligere Investition. Dies liegt einerseits an den zuletzt stark gestiegenen Baukosten: Laut dem Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (GdW) haben diese in den Jahren 2000 bis 2012 um 28,6% zugelegt. Unter diesem Aspekt sind gerade die erhöhten energetischen Anforderungen ein wahrer Kostentreiber im Neubau. Andererseits entsprechen auch Baustoffe, elektrische Einrichtungen, Heiz- und Dämmsysteme dem neuesten Stand der Technik. Und dies macht sich eben in der Kalkulation ebenfalls bemerkbar.
Nicht vernachlässigt werden darf der Umstand, dass ein Neubau erst viele Jahre später etwaige Baumängel offenbart. Kommt es später aufgrund einer schlampigen Bauausführung zu einem Schimmelbefall, so wird es für den Bauherren unter Umständen nicht einfach, Schadenersatzansprüche gegen den Bauträger oder Handwerksbetrieb durchzusetzen. Dies liegt allein schon an der kurzen Gewährleistungsfrist, die bestenfalls fünf Jahre beträgt. Danach kann der Bauherr seine Rechte nur noch in Ausnahmefällen, wie einer arglistigen Täuschung, geltend machen.
Ein Albtraum für diejenigen, die sich für einen Neubau entscheiden, ist eine Insolvenz des Bauträgers. Denn muss der Bauträger Konkurs anmelden, so geht das im Rahmen von Vorauszahlungen geleistete Geld verloren. Damit hat der Bauherr mit dem unfertigen Neubau viel Ärger am Hals. Umgehen lässt sich dieses Risiko lediglich durch die sorgfältige Wahl des Bauträgers oder - noch besser- mittels einer Bank-, Gewährleistungs- oder Fertigstellungsbürgschaft. Ferner sollten möglichst geringe Vorauszahlungen geleistet werden.
Vorteil Altbau
Ein Altbau hat den Vorteil, dass die Planungs- und Bauphasen weg fallen und meist ein sofortiger Einzug möglich ist. Eine etwaige Doppelbelastung durch Mietzahlung und Kreditraten entfällt. Darüber hinaus lässt sich der Altbau besichtigen. Der Käufer kann sich demnach in aller Ruhe vom Zustand der Immobilie überzeugen und sich bei Bedarf die Meinung eines Sachverständigen einholen. Dies ist auch sinnvoll, um später nicht von unerwarteten Kosten überrascht zu werden. Für viele Menschen ist zudem klar: Egal wie praktisch ein Neubau auch sein mag, der Charme eines Altbaus mit Stuck, Ornamenten, hohen Decken und vielem mehr lässt sich nicht übertreffen.
Wer sich für einen Altbau entscheidet, wird in vielen Fällen mit einem größeren Grundstück und einer großzügigeren Bebauung belohnt. Gerade in den großen Ballungszentren kommt es angesichts des Platzmangels und der wenig noch verfügbaren Grundstücksflächen zu einer äußerst dichten Bebauung. Die schmale Immobilie bietet dann eine verhältnismäßig geringe Wohnfläche. Nicht selten reihen sich gleich mehrere Gebäude aneinander an, so dass der Nachbar unmittelbar angrenzt und kein Platz für einen Garten besteht. Diese Nachteile weist ein Altbau oft nicht auf.
Ein Altbau geht mit einem geringeren Finanzierungsbedarf einher. Bei einem Altbau fallen auch keine Kosten der öffentlichen Erschließung an (Verkehrsflächen, Gas-, Strom-, Wasserleitungen, Grünanlagen etc.). Wer einen Altbau erwirbt, kann sich in diesem Zusammenhang über eine gewachsene Installation freuen.
Die im Zusammenhang mit einem Altbau oft notwendige Instandsetzung wird im Rahmen diverser Förderprogramme staatlich bezuschusst. Die KfW-Bank fördert dabei Sanierungsmaßnahmen im Altbau dann, wenn diese auf eine Verbesserung der Energieeffizienz abzielen. Gefördert wird unter anderem der Einbau oder die Erneuerung/Optimierung der Heizungs- und/oder Lüftungsanlage, die Erneuerung von Außentüren und Fenstern sowie die Wärmedämmung von Geschoss-, Kellerdecken, Dachflächen und Wänden.
Nachteil Altbau
Der aktuelle Zustand stellt oft den größten Nachteil bei einem Altbau dar. Denn oft sind Heizungsanlage, Dach, Dämmung, Elektroinstallationen, Stromleitungen, Fassade sowie Rohrleitungsnetz stark in die Jahre gekommen. Diese entsprechen nicht mehr heutigen Normen und sind technisch auf einem alten Stand. Daneben könnte der Altbau auch Bau- sowie Bergbauschäden aufweisen. Deshalb muss der Käufer in zahlreichen Fällen viel Geld in die Instandsetzung und Modernisierung des Anwesens stecken. Das Traumhaus könnte sich so als Fass ohne Boden erweisen. Ferner sind nicht selten auch die Umbaumöglichkeiten beschränkt.
Fazit
Wer sein Traumhaus vor Augen hat und dieses genau so umgesetzt wissen möchte, sollte sich für einen Neubau entscheiden. Mit einem Neubau ist ferner die Wahrscheinlichkeit gering, in nächster Zeit Geld für Instandhaltungsmaßnahmen in die Hand nehmen zu müssen. Allerdings erfordert ein Neubau einen hohen finanziellen Spielraum und auch der zeitliche Aspekt sollte nicht unterschätzt werden. Ein vergleichbarer Altbau ist nicht selten deutlich günstiger im Erwerb. Ferner kann der Käufer den Altbau besichtigen und sich so selbst von der Ausstattung, dem Zustand und dem Erscheinungsbild überzeugen. Unter dem Kostengesichtspunkt ist jedoch zu beachten, dass bei einem Altbau sehr hohe Instandhaltungs- und Modernisierungskosten hinzukommen könnten.
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