Wie werden Grundstückspreise ermittelt?
23.02.2019Unser Ratgeber hilft Ihnen, den Grundstückspreis selbst herauszufinden
Wie werden Grundstückspreise ermittelt?
Grundstückspreise zu ermitteln ist keine schwierige Aufgabe, wenn man die Faktoren kennt, welche den Grundstückspreis beeinflussen. Deutschlandweit gibt es überproportionale Preisunterschiede bei Grundstückspreisen. In diesem Beitrag erklären wir, wie Sie ohne Makler selbst den Grundstückspreis ermitteln können.
Zur Ermittlung eines Grundstückspreises werden zwei Verfahren angewendet. Das Vergleichswertverfahren bzw. das Bodenrichtwertverfahren.
Beim Vergleichswertverfahren werden vor kurzem verkaufte Grundstücke mit ähnlichen Eigenschaften herangezogen, um den Wert des gewünschten Grundstückes zu ermitteln. In einer Stadtregion, wo Grundstücke und Immobilien täglich verkauft werden, ist dieses Verfahren ein guter Anhaltspunkt zur Wertermittlung. In ländlichen Regionen ist es häufig schwieriger, identische Grundstücke zu finden und somit den Preis mittels Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Häufig unterscheiden sich hier die Preise aufgrund der Lage, Erschließung, Bodenbeschaffenheit sowie der Größe, weshalb meist das Bodenrichtwertverfahren für die Wertermittlung herangezogen wird.
Beim Bodenrichtwertverfahren greifen Sie auf die Grundstücksmarktberichte der Gemeinden zurück. Einige Berichte können Sie online kostenlos herunterladen. Wenn Sie sich über den Bodenrichtwert in NRW informieren möchten, können Sie den Bericht für die betreffende Region auf der Seite des BORISplus kostenfrei herunterladen. Im Rahmen dieses Berichts werden alle Kaufverträge innerhalb einer Region in einem Jahr analysiert und ausgewertet.
Die Grundstücksmarktberichte zeigen nicht nur den Grundstückspreis für unbebaute und bebaute Grundstücke in einer Region an, sondern auch die Anzahl der abgeschlossenen Kaufverträge in den einzelnen Stadtteilen. Immobilienbesitzer können sich daher einen Überblick verschaffen, in welcher Lage Grundstücke aktuell sehr nachgefragt werden.
Die Berichte zeigen auch die historische Umsatzentwicklung von Immobiliengeschäften in einer Region. In der Stadt Köln ist der Umsatz von Immobilienverträgen von 2015 bis 2017 beinahe um 80% gestiegen, während die Anzahl an abgeschlossenen Verträgen nur gering gesunken ist. Dies spiegelt die Preisentwicklung pro m² in einer Region wieder. Der Bericht umfasst auch die durchschnittlichen Bodenrichtwerte bei Grundstücken für Ein- und Zweifamilienhäuser sortiert in unterschiedlichen Lagen.
Wenn Sie daher den ungefähren Bodenrichtwert eines Grundstückes ohne Makler herausfinden möchten, ist es ratsam, sich den Grundstücksmarktbericht von der zuständigen Gemeinde anzusehen. Beachten Sie jedoch, dass der Grundstückspreis auch vom Grad der Erschließung sowie Bodenqualität abhängig ist. Diese Daten sind in den Berichten nicht zu finden, weshalb der reale Grundstückspreis bis zu 20% vom Bodenrichtwert abweichen kann.
Welche Faktoren beeinflussen den Grundstückspreis?
Die in der Wirtschaft üblich, wird der Preis auch bei Grundstücken von der Nachfrage und dem Angebot beeinflusst. Das Angebot an Immobilien ist aktuell sehr klein, weshalb die Preise in den letzten vier Jahren enorm angestiegen sind. Die folgenden fünf Faktoren beeinflussen in großem Ausmaß den Wert eines Grundstückes.
Lage - Vor allem in Großstädten wie Berlin können Sie, abhängig von der Lage, Preisunterschiede von bis zu 800% beobachten. Die Ausrichtung des Grundstückes sowie der Ausblick sind auch Faktoren, die den Preis in die Höhe jagen können.
Infrastruktur - Anbindung an Verkehrsmittel, Einkaufsmöglichkeiten, Bildungseinrichtungen und die Nähe zum Job sind weitere Punkte, die den Verkaufspreis eines Grundstückes beeinflussen.
Grad der Erschließung - Der Erschließungsgrad gibt an, welche weiteren Kosten nach dem Kauf anfallen können. Bestehen ein Anschluss ans Stromnetz sowie Wasser- und Gasleitungen sind meist keine weiteren Baumaßnahmen notwendig. Ist das Grundstück voll erschlossen, wird in der Regel ein höherer Preis angesetzt.
Bebaubarkeit - Gilt das Grundstück als Bauland? Wie viel Prozent des Grundstückes darf bebaut werden? Diese Faktoren sowie die Größe des Grundstückes sind bei der Preisermittlung sehr wichtig. Ist keine Baufreigabe vorhanden, sollten Sie sich zuerst bei der Gemeinde informieren, ob es überhaupt möglich ist, auf dem Grundstück zu bauen.
Bodenbeschaffenheit - Woraus setzt sich der Boden zusammen? Bevor Sie das Grundstück kaufen ist es ratsam, sich über mögliche Altlasten zu informieren. Die Zusammensetzung des Bodens kann einen großen Einfluss auf Ihr Bauvorhaben ausüben. Bei weichen Böden müssen häufig tiefere Fundamente gelegt werden, was Sie finanziell zusätzlich belasten kann.
Vor allem beim Kauf eines Grundstückes sollte eine Hypothek als günstige Finanzierungsmöglichkeit in Erwägung gezogen werden. Das Grundstück bietet sich als gute Kreditsicherheit an, was in einem günstigen Zins resultieren kann. Die Konditionen der verschiedenen Kreditanbieter können Sie auf unabhängigen Vergleichsportalen wie Financer.com vergleichen.
Grundstückspreisentwicklung in Deutschland
Eine Tabelle mit Durchschnittswerten über Grundstückspreise in Deutschland stellt keinen Mehrwert dar, da diese nicht nur landesweit sondern auch innerhalb der Stadt großen Preisunterschieden unterliegen.
Der Trend ist eindeutig. Viele Menschen ziehen in Stadtregionen, um von der Infrastruktur und dem Angebot einer Stadt zu profitieren. Seit 2015 sind zum Beispiel die Preise in der Stadt Köln für unbebaute Grundstücke um 80% gestiegen. Die Bodenrichtwerte in Familienhäusern bewegen sich in Köln, abhängig von der Lage, zwischen 340 und 1.550 Euro pro m². Das entspricht einer Preisspanne von 455% nur innerhalb einer Stadt (Stichtag 1.1.2018).
Immobilien gelten seit Jahren in Deutschland als sichere Kapitalanlage für die Altersvorsorge. Immobilienbesitzer, die das Geld nicht dringend benötigen, halten die Immobilie mit der Hoffnung, dass der Wert noch höher steigt. Mit der immer höheren Anzahl an Menschen, die in die Städte ziehen, herrscht eine überproportionale Nachfrage während das Angebot an Wohnräumen klein bleibt. Zusätzlich werden viele Immobilien im Rahmen der Sharing Economy als Airbnb-Unterkünfte für kurze Besuche vermietet. Dies schränkt die Anzahl an verfügbaren Wohnräumen für Stadtbewohner noch weiter ein.
Sofern es in der nahen Zukunft keine Änderung am Markt gibt, werden die Preise für Grundstücke, vor allem in Ballungsgebieten, weiter steigen. Ohne staatliche Eingriffe über Regulierungen und Förderungen wird es für Durchschnittsverdiener kaum möglich sein, überhaupt eine Immobilie zu besitzen. Um den Grundstückspreis zu erfahren, sehen Sie sich am besten die Grundstücksmarktberichte der Gemeinden an und recherchieren Sie nach ähnlichen Grundstücken, die vor Kurzem in Ihrer Nähe verkauft wurden. Zusammen mit den erwähnten Faktoren, die den Preis des Grundstücks beeinflussen, können Sie den Marktpreis anpassen und somit eine gute Idee davon erhalten, wie viel das Grundstück Wert ist.
