Einfamilienhaus - Planen, bauen und Zuhause sein
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Die liebste Wohnform der Deutschen - das Einfamilienhaus - kann sicherlich einen Beitrag leisten, die Wohnungsnot in Deutschland zu mildern. Das erkennt man auch daran, dass der Staat den Bau von Einfamilienhäusern nach wie vor fördert. In den meisten Fällen macht jedes gebaute Einfamilienhaus eine Wohnung auf dem Mietwohnungsmarkt frei, trägt also zu einer gewissen Entlastung bei. Dass nicht jeder, der auf Wohnungssuche ist, sich ein Einfamilienhaus leisten kann oder will, ist auf der anderen Seite auch klar. Und in vielen Städten gibt es kaum noch Flächen für den Bau von Einfamilienhäusern. Was Menschen bewegt, ein eigenes Heim zu bauen und was dabei zu beachten ist, soll hier von den unterschiedlichsten Blickwinkeln aus betrachtet werden.
Der Hausbau - Für die meisten Menschen das größte Projekt ihres Lebens
Schon bevor man sich entscheidet, ein Haus zu bauen sind viele Entscheidungen zu treffen, wenn man sich dann entschieden hat noch viel mehr. Bei den meisten Menschen wird ein Großteil ihres Vermögens für einen Hausbau eingesetzt. Deswegen stellen sich die meisten auch nur einmal im Leben dieser Herausforderung. Dafür werden hohe Kredite aufgenommen und sehr langfristige Verpflichtungen eingegangen. Wenn Sie das alles schon riskieren, denken viele Bauherren, dann soll auch wirklich ein Traumhaus entstehen. Ob Sie ein Einfamilienhaus planen, ein Doppel- oder Reihenhaus bauen wollen, vom Entschluss zum Hausbau bis zur Bauplanung, Finanzierung und schließlich Realisierung Ihres Wunschhauses sind viele Schritte zu gehen. Wie Sie einen nach dem anderen sinnvoll angehen, das erfahren Sie hier.
Die Entscheidung für das Einfamilienhaus
Vielfach sind es junge Familien, die in Betracht ziehen, ein Einfamilienhaus zu bauen. Mit der Zahl der Kinder steigt der Platzbedarf, man wünscht sich einen Garten, in dem die Kinder spielen können. Will man das Leben mit Kindern auf einer Wohnfläche realisieren, die ein entspanntes Zusammenleben ermöglicht, ist man schnell bei Mietkosten, die den Gedanken an Wohneigentum aufkommen lassen. Denn wenn die Miete fast so hoch ist wie eine Rate für ein Bankdarlehen fürs Eigenheim, dann wird die Investition in Eigentum interessant. Zudem ist eine eigene Immobilie auch eine Investition in die Altersvorsorge, denn wenn das Haus abbezahlt ist, lebt man im Alter mietfrei. Das ist für viele Menschen ein wichtiger Beitrag für ein selbstbestimmtes Leben im Alter. Auch der Gedanke für die eigenen Kinder etwas Bleibendes von Wert zu schaffen, spielt bei vielen Menschen eine wichtige Rolle bei der Entscheidung fürs das eigene Einfamilienhaus.
Einfamilienhaus, Reihenhaus oder Zweifamilienhaus?
Für welche Art von Eigenheim man sich entscheidet, das ist neben einer Frage des Geldes, eine Frage der Ansprüche und des Lebensstils. Selbstverständlich kann man mit wesentlich weniger Geld, als man für Einfamilienhäuser braucht, eine Doppelhaushälfte oder ein Reihenhaus bauen. Allein schon die Grundstückspreise sind bei den kleineren Flächen, auf denen heute Reihenhäuser gebaut werden, wesentlich günstiger. Dazu kommen Einsparungen bei der Fassade, beim Dach und meist ja auch bei der Kubatur des Hauses insgesamt.
Wer sich für ein Reihenhaus entscheidet muss wissen, dass er darin Wand an Wand mit seinen Nachbarn lebt. Auch der meist nur handtuchgroße Garten liegt zwischen den Nachbargärten und die Spielfläche für Kinder ist eng begrenzt. In abgeschwächter Form gelten diese Einschränkungen ebenso wie die Kosteneinsparung auch für die Doppelhaushälfte. Wer also einen schönen Garten haben will, sich nicht oder zumindest weniger mit der Lärmentwicklung in der Nachbarwohnung oder im Nachbargarten auseinandersetzen will, der wird sich für das Einfamilienhaus entscheiden, sofern er sich das leisten kann. Für detaillierte Information einfach kostenlos Hausbau Kataloge anfordern.
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Zuerst Finanzierung oder zuerst Planung - Was ist besser?
An dieser Frage scheiden sich die Geister. Soll zunächst eine Finanzierung für ein gewünschtes Einfamilienhaus aufgestellt werden oder ist es besser zunächst eine Planung zu machen und sich anschließend um die Finanzierung zu kümmern? Natürlich kann konkreter, genauer geplant werden, wenn schon ein Finanzrahmen abgesteckt ist, den man sich leisten kann. Allerdings legt man sich mit der Finanzierung auch schon ein Korsett für die Planung an. Freier und stärker an den eigenen Wünschen oder sogar Träumen orientiert, planen Sie, wenn Sie sich zunächst keine finanziellen Zügel anlegen. Wenn sich bei der Finanzierungsplanung dann herausstellt, dass das geplante Einfamilienhaus deutlich zu teuer wird, kann immer noch gezielt abgespeckt werden. Es ist dann auch möglich, manches in die Planung mit einzubeziehen, aber nicht gleich auszuführen. Wenn die Anschlüsse für eine Photovoltaikanlage, Warmwasserkollektoren, eine Sauna, einen Swimmingpool oder eine Regenwasserzisterne schon beim Bau gelegt werden, dann kann man das einige Jahre später, wenn man sich finanziell ein wenig erholt hat, deutlich einfacher und preisgünstiger realisieren. An dieser Stelle also ist die Planungsreihenfolge Geschmacksache. Wer gerne träumt und sein Traumhaus plant, der wartet mit der Finanzierungsplanung. Realisten holen sich zunächst einen genauen Finanzierungsrahmen und planen ihr Einfamilienhaus dann punktgenau auf die veranschlagte Summe.
Bankkredit zur Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus
Der Bankkredit ist bei den allermeisten Finanzierungsplanungen für ein Einfamilienhaus der wichtigste Anteil der Finanzierung. Der Kredit bei der Bank wird mit einer Hypothek abgesichert, die ins Grundbuch eingetragen wird. Die Hypothek bedeutet, dass die Bank das Haus in Besitz nehmen kann, falls die Kreditraten nicht mehr gezahlt werden können.
Liefern Sie der Bank aussagekräftige Zahlen über Ihre Einnahmen und Ausgaben und zur gegenwärtigen Miete, dann kann Ihnen Ihr Bankberater über die mögliche, monatliche Belastung schnell eine belastbare Gesamtsumme für einen Kredit nennen. Sie können sich diese Kreditsumme auch mit einem Rechner im Internet ausrechnen. Aber ein Rechner denkt nicht mit und fragt nicht nach. Er kann nur ausrechnen, was Sie selbst eingeben. Das kann ein erster Anhaltspunkt sein, ersetzt aber nicht das Gespräch mit einem Bank- oder Finanzfachmann.
Andere Bestandteile der Finanzierung für Ihr Einfamilienhaus
In Deutschland ist auch der Bausparvertrag ein beliebter Finanzierungsanteil einer Baufinanzierung. Im Laufe der Jahre wird in einem Bausparvertrag ein bestimmter Betrag angespart. Der angesparte Teil erhöht das Eigenkapital einer Baufinanzierung für ein Einfamilienhaus. Das Ansparen wird vom Staat je nach Einkommen des Sparers durch Zulagen oder Steuerbegünstigung unterstützt. Auch das Riestermodell ist für das Ansparen eines Bausparvertrags möglich. In ähnlicher Höhe wie das angesparte Kapital stellt die Bausparkasse einen günstigen Kredit zur Verfügung, der den Bankkredit verringert. Auch Fördermittel zum Beispiel durch die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) verringern den Kreditbedarf. Das im Bausparvertrag oder anderweitig angesparte Kapital, vorab ausgezahlte Erbteile oder ererbtes Geld bilden den Eigenkapitalanteil einer Baufinanzierung. 20 bis 30 Prozent Eigenkapital stellen für eine finanzierende Bank einen guten Eigenkapitalanteil dar.
Ein Einfamilienhaus ohne Eigenkapital realisieren
Eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital ist beim aktuellen, tiefen Zinsniveau ebenfalls möglich. Wer eine sichere und gut bezahlte Arbeitsstelle nachweisen kann, der wird auch Banken finden, die einer Finanzierung für ein Einfamilienhaus ohne Eigenkapital oder mit geringem Eigenkapital zustimmen. Allerdings lassen sich Banken bei solchen Finanzierungen ihr Risiko durch einen höheren Zinssatz absichern. Das gilt auch, wenn die Bank das Arbeitsverhältnis als unsicher einstuft oder das Verdienst eher gering ist.
Grundsätzlich ist beim Bankkredit fürs Einfamilienhaus zu beachten, dass der Zinssatz nicht das einzige Kriterium ist, das man beachten sollte, wenn man die Angebote verschiedener Banken vergleicht. Die Laufzeit, die Länge der Zinsbindung, Gebühren, tilgungsfreie Zeiten, die Möglichkeit von Sondertilgungen, all dies sind Faktoren, die berücksichtigt werden sollten, wenn man die Gesamtbelastung als Kreditnehmer betrachtet. Einen guten Wohnbaukredit haben Sie dann gefunden, wenn er in all diesen Punkten genau Ihren Bedürfnissen entspricht. Das muss nicht unbedingt der Wohnbaukredit mit den günstigsten Zinsen sein.
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Eine Kostenaufstellung für den Bau eines Einfamilienhauses erarbeiten
Für eine genaue Kostenplanung Ihres Einfamilienhauses muss die Planung schon relativ weit ins Detail gehen. Die andere Möglichkeit ist, sich für ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus, zum Beispiel ein Fertighaus oder ein Massivhaus zum Festpreis zu entscheiden. Wenn Sie ein Einfamilienhaus zum Festpreis bei einem Hausanbieter bestellen, dann müssen Sie nur noch die Baunebenkosten im Auge behalten: Genehmigungskosten, Steuern, Notarkosten, Erschließungskosten, und ähnliches machen einen nicht geringen Teil der Baukosten aus. Zudem sollte man bei der Finanzierung für ein Einfamilienhaus immer ein Polster von 10 Prozent, besser etwas mehr einplanen. Unvorhergesehene Kosten können bei jedem Bauprojekt auftreten, sei es, weil der Untergrund sich als schwieriger herausstellt, als in der Planung vorgesehen, weil es Einsprüche von Nachbarn oder Aufschiebungen im Genehmigungsverfahren gibt und vieles mehr.
Den richtigen Haustyp sowie einen dazu passenden Planer und den Hausanbieter finden
Mit welchem Haustyp können Sie sich am besten anfreunden? Ist Ihr Wunschhaus ein modernes Haus, ein Bungalow, ein italienisch oder südeuropäisch geprägtes Haus oder ein landschaftlich typisches Haus, je nachdem, in welcher Region Sie wohnen? Und wo können Sie ein Einfamilienhaus wie es Ihnen gefällt überhaupt realisieren? In vielen Baugebieten gibt es weitreichende Vorschriften, wie ein Haus dort aussehen darf. Sie haben drei Möglichkeiten: Sie halten sich an die dortigen Vorgaben. Sie beantragen Ausnahmegenehmigungen und investieren Zeit und Nerven in viele Behördengänge. Sie sind nicht ortsgebunden und suchen sich ein Baugebiet, in dem Ihr Traumhaus auch gebaut werden darf.
Über die Größe Ihres Wunschhauses, den Haustyp, über Dachform und Raumaufteilung machen Sie sich am besten schon Gedanken, bevor Sie zu einem Planer gehen. Informieren Sie sich über Vor- und Nachteile bestimmter Dachformen. Sehen Sie sich Beispiele unterschiedlicher Hausstile an. Ob Ihr Lieblingshaus ein klassisches Satteldachhaus ist, in einem modernen Baustil wie Bauhaus oder als Bungalow errichtet wird oder sie vielleicht den skandinavischen oder amerikanischen Baustil bevorzugen, das finden Sie am besten heraus, wenn Sie sich viele Häuser ansehen. Das Internet gibt hier jede Menge Anregungen, aber das Anschauen und Begehen von verschiedenen Musterhäusern bringt Ihnen erst das richtige "Feeling" für Ihr angemessenes Haus. Außerdem lernen Sie bei dieser Gelegenheit verschiedene Hersteller kennen und finden vielleicht schon Ihren Hausanbieter.
Ein Fertighaus oder ein Massivhaus bauen?
Auch diese Frage will entschieden sein. Ist es Ihnen wichtig, ein aus massiven Steinen gemauertes Haus zu haben? Oder können Sie sich auch mit einem Fertighaus anfreunden? Letzteres ist meist unglaublich schnell errichtet und bezugsfertig, aber die individuellen Gestaltungsmöglichkeiten sind je nach Hausanbieter mehr oder weniger begrenzt. Es gibt allerdings heute auch Haushersteller auf dem Markt, die Fertigteile für individuell geplante Häuser vorfertigen und dann am Bauplatz nur noch aufrichten.
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Ein schlüsselfertiges Einfamilienhaus bestellen oder selber bauen?
Ob Sie eher der Do-it-yourself-Typ sind oder ob Sie sich nach der Planung Ihres Einfamilienhauses mit der Bauausführung nicht mehr beschäftigen wollen, das wissen Sie selbst am besten. Ist letzteres der Fall, suchen Sie sich eine Baufirma aus, die Ihnen ein schlüsselfertiges Haus verkauft. Der Bau eines schlüsselfertigen Einfamilienhauses wird komplett von einer Baufirma, Ihrem Architekten oder einem Bauträger für Sie erledigt. Dafür ist vorab eine sehr gründliche Planung notwendig, damit Sie bei der Übergabe Ihres schlüsselfertigen Hauses keine Überraschung erleben.
Wenn Sie selbst beim Hausbau Hand anlegen wollen und können, dann gibt es auch dafür passende Hausanbieter. Sie können ein Bausatzhaus bestellen oder einen Rohbau, bei dem Sie den Innenausbau in Eigenregie gestalten. Insbesondere beim Bau eines Holzhauses können Sie viele Arbeiten selbst übernehmen.
Die Größe und die Ausstattung Ihres Traumhauses festlegen
Planen Sie ein kleines Haus oder eine repräsentative Villa? Natürlich ist eine Villa, allein schon von der Größe und auch von den verwendeten Materialien her, deutlich teurer als ein kleines Einfamilienhaus. Aber bei beiden Bauvorhaben hängt der Endpreis letztlich davon ab, was Sie alles in Ihr Wunschhaus hineinplanen. Brauchen Sie einen Keller oder stellen Sie Ihr Traumhaus einfach auf eine Bodenplatte? Haben Sie ein Dachgeschoss und wird es als Wohnraum ausgebaut? Welche Wohnfläche brauchen Sie und in wie viele Zimmer soll diese Wohnfläche aufgeteilt werden? Werden in das Dach Dachgauben zur besseren Belichtung eingebaut oder erweitern Sie den Wohnraum durch einen Zwerchgiebel, eine Wiederkehr oder einen Anbau? All diese Fragen hängen damit zusammen, für welchen Zweck Sie bauen. Planen Sie ein Ferienhaus, ein einfaches Wohnhaus als dauerhaften Wohnsitz für Ihre Familie oder eine Stadtvilla, in der Sie auch Gäste bewirten und Partys mit Geschäftsfreunden durchführen wollen? Das sind sehr unterschiedliche Ansprüche an ein Haus, die sich in sehr unterschiedlichen Größen und Preisen auswirken.
Die passende Bautechnik samt Anbieter für Ihren Hausbau finden
Die Frage nach Fertighaus oder Massivhaus haben wir schon gestellt. Aber es gibt so viele unterschiedliche Bauweisen für Einfamilienhäuser, unterschiedliche Ziegelarten, Holzständer- oder Blockhausbauweise und vieles mehr, dass Sie eine Weile brauchen werden, um sich im Angebot zu orientieren. Neben der Bauweise, hinter der Sie uneingeschränkt stehen sollten, ist auch Ihr persönlicher Draht zum Hausanbieter von großer Wichtigkeit. Sind Chef, Planer, Bauleiter Menschen, mit denen Sie gut klarkommen, dann wird es auch in schwierigen Situationen zu zufriedenstellenden Lösungen kommen.
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Welchen energietechnischen Standard streben Sie an?
Es ist heute nicht ganz einfach, sich mit den verschiedenen Energiestandards auszukennen. Was vor einigen Jahren noch als Niedrigenergiehaus galt, das bekommen Sie heute, wenn Sie einfach nach den gesetzlichen Vorgaben bauen. Die gültige Fassung der EnEV (Energieeinsparverordnung) verlangt einen so hohen Standard. Und die EnEV ist die Vorschrift, nach der Sie Planung und Bau durchführen müssen. Wenn Sie darüber hinaus gehen wollen gibt es diverse noch höhere Energiestandards. Das Passivhaus kommt ohne oder fast ohne zusätzliche Heizenergie aus. Ein Nullenergiehaus verbraucht nur so viel Energie, wie es selbst zu produzieren in der Lage ist, wobei ab diesem Standard auch die elektrische Energie einbezogen ist. Das Plusenergiehaus schließlich produziert im Jahresschnitt sogar mehr Energie, als es verbraucht. Für welchen dieser Energiestandards Sie sich entscheiden, hängt einmal von Ihrem ökologischen Anspruch ab, zum anderen von den finanziellen Mitteln, die Sie einsetzen wollen oder können. Von Standard zu Standard steigen die Ansprüche an die Wärmedämmung, die Haustechnik und die zusätzlichen Einrichtungen wie eine Photovoltaikanlage. Das schlägt sich selbstverständlich auf den Preis Ihres Einfamilienhauses nieder.
Im Energiebereich gibt es eine Vielzahl an interessanten Förderungen. Bundesweit fördert die KFW über günstige Kredite oder Zuschüsse hohe Dämmstandards, umweltfreundliche Heizanlagen, Warmwasserkollektoren und Photovoltaikanlagen sowie Speicher für die Stromerzeuger. Aber auch von den Bundesländern und von manchen Kommunen gibt es Förderungen. Fragen Sie einen Energieberater oder Ihren Architekten, welche Förderungen an Ihrem Standort für Ihr Einfamilienhaus in Frage kommen.
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Die optimale Lage für Ihr Einfamilienhaus
Es sind viele Fragen, die beantwortet werden müssen, bevor Sie sich an die Feinplanung Ihres Hauses machen können und damit auch einen genauen Kostenrahmen bekommen. Dabei haben wir noch überhaupt nicht über das Grundstück gesprochen, das Sie für Ihr Bauvorhaben ja auch benötigen. Es gibt den alten Immobilienmaklerspruch: Was sind die drei wichtigsten Kriterien für die Beurteilung einer Immobilie? Antwort: erstens die Lage, zweitens die Lage und drittens die Lage. Da ist etwas dran, denn während Sie an Ihrem Haus immer wieder etwas verändern können, bleibt die Lage so, wie Sie das am Anfang ausgesucht haben. Eine Veränderung ist nur möglich, wenn Sie verkaufen und an anderer Stelle neu bauen. Da dies die meisten Menschen nicht wollen, ist es wichtig, sich über die Lage ausführlich Gedanken zu machen. Ein unverbaubarer See-, Meer oder Bergblick ist wahrscheinlich die teuerste Kategorie an Grundstücken. Solche Lagen sind aber auch sehr dünn gesät. Da eine solche Lage für die meisten Menschen sowieso zu teuer ist, machen sich die wenigsten Gedanken darüber. Was ist aber wichtig bei der Lage? Zunächst muss man sich wohlfühlen. Dazu gehört, dass kein Gewerbe in der Nähe ist, das man als störend empfindet. Schauen Sie sich Ihr Grundstück ruhig an verschiedenen Tagen zu unterschiedlichen Uhrzeiten an. Eine Lärm- oder Geruchsbelästigung hängt auch von den Betriebszeiten einer Firma ab und von der Windrichtung. Es gibt auch Lärmbelästigungen, die nur am Wochenende auftreten. Eine Motocrossstrecke im nahegelegenen, stillgelegten Steinbruch oder ein viel genutzter Bolzplatz sollten in die Entscheidung über einen Grundstückskauf einfließen. Auf der anderen Seite ist die angebotene Infrastruktur gerade für Familien mit Kindern ein wichtiges Kriterium der Lageentscheidung. Da fällt dann der Bolzplatz unter die positiven Lagemerkmale, ebenso wie Kindergärten, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, die ärztliche Versorgung und und und. Machen Sie sich ein Bild von Ihrem zukünftigen Leben und schätzen Sie danach ein, ob Sie mit einer Lage langfristig zufrieden sein werden. Nichts ist schlimmer, als ein Einfamilienhaus an einem Ort gebaut zu haben, den man langsam aber sicher zu hassen beginnt.
Ein Grundstück für das Einfamilienhaus beurteilen
Nicht nur seine Lage, sondern auch das Grundstück selbst sollten Sie genau betrachten, bevor Sie sich zum Kauf entscheiden. Bodenbeschaffenheit, mögliche Altlasten und der Erschließungszustand sind wichtige Kriterien für einen Grundstückskauf. Ist das Grundstück geneigt, so ist zu klären, ob das eigene Traumhaus an eine Hanglage angepasst werden kann. Wenn Sie eine Sonnenkollektorenanlage oder eine Photovoltaik planen sind die mögliche Ausrichtung Ihres Daches und Verschattungen zu beachten. Wie viele Sonnenstunden am geplanten Standort zu erwarten sind, ist dann auch wichtig. Allerdings gehört diese Frage wieder eher zu den Lagekriterien.
Für einen späteren Hausbau aber auch für das Leben an einem Ort ist die Zuwegung ein wichtiges Kriterium. Das spielt in einem durchgeplanten Neubaugebiet eine geringere Rolle, weil das vom Ersteller des Bebauungsplanes berücksichtigt wird. Wenn Sie aber von privat kaufen, eine Baulücke im Bestand oder ein Traumgrundstück im Außenbereich, dann sind solche Fragen von entscheidender Bedeutung. Ist Ihr Bauvorhaben dort überhaupt genehmigungsfähig und können Sie es auch gesichert erreichen, sowohl in der Bauzeit als auch wenn es fertiggestellt ist? Besonders Bauherren, die Einfamilienhäuser im Ausland realisieren wollten, haben da schon schlimme und teure Überraschungen erlebt.
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My home is my castle
Zum Schluss einige Ratschläge, die Ihnen viele Entscheidungen beim Hausbau erleichtern. Ein Einfamilienhaus ist für viele Menschen eine Lebensentscheidung und ein Lebensprojekt. Die meisten wollen den Rest ihres Lebens in diesem Haus verbringen. Machen Sie sich also ausführlich Gedanken, planen Sie genau, aber machen Sie sich nicht verrückt. Trauen Sie sich fachkundigen Rat einzuholen und hören Sie auch darauf. Wenn Sie bemerken, dass eine Entscheidung falsch war, dann trauen Sie sich auch sie zurückzunehmen und dem Planer eine Umplanung zuzumuten. Riskieren Sie lieber ein bisschen mehr Geld und strecken Sie die Abzahlung, wenn notwendig, bevor Sie Ihren Traum so zusammenkürzen, dass er sich auf Dauer zum Alptraum entwickelt.
Zuletzt ein Rat, den viele vielleicht dem Pessimismus zuordnen, der aber trotzdem wichtig ist. Auch wenn Sie noch jung sind, danken Sie darüber nach, ob das Haus oder Teile des Hauses barrierefrei gestaltet werden können. Vielleicht kommen eines Tages Ihre Eltern zu Besuch und sind nicht mehr so gut zu Fuß. Vielleicht bleiben Sie tatsächlich selbst bis ins hohe Alter in Ihrem Einfamilienhaus und sind dann froh, es nicht umgestalten zu müssen. Falls Sie aber nicht so lange in Ihrem Traumhaus leben, dann erhöhen Sie mit einer solchen Planung in einer alternden Gesellschaft auf jeden Fall den Wiederverkaufswert.
