Sanierung oder Hausbau
05.06.2022Besitzer älterer Immobilien sollten vor einer Sanierung genau prüfen, ob ein Neubau nicht die preiswertere Lösung ist. Denn zumeist müssen bei einem Altbau im Rahmen der Sanierung nicht nur Dach und Fassade modernisiert werden, sondern auch Sanitäranlagen, Elektroleitungen, Heizkörper sowie Heizungs- und Wasserrohre.
Sanierung oder Hausbau
Sanierung oder Hausbau ist insbesondere eine Kostenfrage
Käufer einer alten Immobilie planen häufig die Sanierung des Gebäudes, um etwa die technische Ausrüstung oder die Raumaufteilung an ihre Bedürfnisse anzupassen. Doch ist ein Abriss mit anschließendem Hausbau nicht die kostengünstigere und bessere Variante? Eines vorweg: Pauschal lässt sich diese Frage nicht beantworten, zumal sie stark vom Einzelfall abhängt. Lediglich nach einer umfassenden Untersuchung der Immobilie kann die bestmögliche Entscheidung getroffen werden. Hierbei sollte ein Bauexperte die Bodenplatte sowie die Gebäudehülle mit Dach, Außenwänden und Fenstern genauso kritisch unter die Lupe nehmen, wie die Haustechnik innerhalb des Gebäudes. Prinzipiell gibt es einige Umstände und Voraussetzungen, die entweder für eine Sanierung oder einen Neubau sprechen.
Argumente für eine Sanierung
Sofern sich das Gebäude in einem guten Zustand befindet und es im Rahmen der Sanierung lediglich um die Fenster oder eine vergrößerte Türöffnung geht, ist eine Sanierung die kostengünstigere Alternative. Denn gegen einen Neubau sprechen bereits die zu unterschätzenden Abrisskosten. In der Regel belaufen sich diese auf mehrere tausend Euro. Steht das Objekt zudem unter Denkmalschutz, so können die steuerlichen Vergünstigungen oder eine anderweitige Förderung aus der Städtebauförderung den Ausschlag zu Gunsten einer Sanierung geben. Grundsätzlich sollte der Erwerber eines Altbaus die Unterstützung eines Fachmanns einholen. Andernfalls kann sich die vermeintlich preiswerte Immobilie für den Erwerber als eine teure Überraschung entpuppen. Angesichts der Vielzahl an Themen ist für eine derartige Unterstützung ein Architekt mit Zusatzausbildung zum Energieberater oder ein Ingenieur zu empfehlen. Ein Energieberater ist so etwa in der Lage, die langfristige Entwicklung von Nutzen und Kosten je nach Vorhaben einzuschätzen. Diese Beratung sollte im Idealfall vor dem Kauf, spätestens jedoch vor Beginn der mit der Sanierung verbundenen Maßnahmen erfolgen. Grundsätzlich sollte der Hauseigentümer für eine Sanierung nicht mehr Geld ausgeben, als er bei Wiederverkauf erzielen würde. Dabei gilt sowohl für den Neubau wie auch für die Sanierung: Je stärker der Immobilienbesitzer auf Energieeinsparungen setzt, desto mehr staatliche Fördergelder kann er erhalten, was die jeweilige Investition umso lohnender macht. Nicht zuletzt kann auch ein aktueller Bebauungsplan die bisherige Nutzung des Gebäudes negativ beeinflussen. Sieht dieser etwa ein Geschoss weniger vor, kann ein Hausbau an Attraktivität verlieren.
Argumente für einen Neubau
Prinzipiell gilt: Je mehr Veränderungen an einem Gebäude angedacht sind, vor allem an den statisch relevanten Bauteilen und am Rohbau, desto eher kann der Geldbedarf für eine Sanierung die Kosten für einen Hausbau übersteigen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn die bisherige Wohnimmobilie künftig als Bürogebäude genutzt werden soll. Daneben sprechen auch weitere Argumente für einen Abriss und anschließendem Hausbau. So ist es beispielsweise bei einem Altbau sehr schwer eine Lüftung nachzurüsten, wenn hierfür keinerlei Schächte vorgesehen sind. Steht die Immobilie zudem unter Denkmalschutz, ist es nicht ohne weiteres möglich, außen eine Wärmedämmung anzubringen. Mit Blick auf den demographischen Wandel bleibt ferner festzuhalten, dass sich ein Altbau mit seinen engen Türen und Treppenhäusern im Gegensatz zum Neubau kaum an altersgerechtes Wohnen anpassen lässt. Bei der Entscheidung, ob eine Sanierung oder doch ein Hausbau lohnender ist, spielt auch das Alter der haustechnischen Anlagen eine maßgebliche Rolle. Hierbei geht es nicht lediglich um die Heizungsanlage. So sind oft hygienisch bedenkliche Werkstoffe in alten Rohrleitungen der Trinkwasserinstallation ein guter Grund, die zentrale Wasserversorgung gegen eine nach dem heutigen Stand der Technik auszutauschen. Der finanzielle Aufwand ist dabei nicht selten mit den Kosten in einem Neubau vergleichbar oder gar noch höher. Viele Käufer entscheiden sich aufgrund des relativ geringen Preises für einen Altbau, zumal sich die gesamte Investition nicht selten lediglich auf den Grundstückswert beschränkt. Doch in vielen Fällen wird hierbei zu kurz gedacht, weil die Sanierungskosten schlichtweg unterschätzt werden. Auch wenn ein Altbau noch so reizvoll ist, sollte eines bedacht werden: Im Vergleich zum Neubau werden alte Immobilien modernen Bedürfnissen nach komfortablen Wohnen oftmals nicht mehr gerecht. Dies gilt nicht nur aufgrund der in der Regel veralteten Haustechnik und der kleinen Wohnfläche. Denn aus heutiger Sicht sind rund 83% der sogenannten Bestandsgebäude nicht energieeffizient und gelten somit als unwirtschaftlich. Gerade bei solchen Immobilien ist der Hausbau eine echte wirtschaftliche Alternative. Erfahrungsgemäß gilt dies besonders für Gebäude mit Baujahr bis 1978. Dies bestätigt auch eine Studie der Kieler "Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen", wonach jedes zehnte Wohnhaus in Deutschland nicht mehr wirtschaftlich zu sanieren ist. Für einen Hausbau spricht auch ein anderes Argument: Oftmals sind die Baupläne für den Altbau nicht mehr auffindbar. Dem Eigentümer bleibt dann nichts anderes übrig, als die Pläne neu anfertigen zu lassen. Doch dies ist teuer, zumal die Erstellung von Bestandsplänen mit statischer Untersuchung in Abhängigkeit des Immobilienwertes rund 20.000 Euro für ein Einfamilienhaus ausmachen kann. Nicht zuletzt lassen sich mit einem Hausbau fast alle individuellen Wünsche erfüllen, wie eine energiesparende Gebäudehülle und eine bedarfsgerechte Raumaufteilung. Zudem profitiert der Bauherr von einer langen Sanierungspause, da sämtliche technischen Anlagen neu sind. Somit spricht die höhere Kostensicherheit im Vergleich zur Sanierung für einen Neubau.
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